לקנות דירה בכספי הפנסיה

העלות של קרן הפנסיה מורכבת מדמי הניהול ומתנודות הבורסה
דמי ניהול של 2% לשנה, מורידים 50% מהכסף לאחר 30 שנה
התנודות בבורסה הן כמובן הימור, אך לדעתי בתקופה הקרובה יהיו בעיקר ירידות
שני הגורמים הללו מעודדים משיכת כספי הפנסיה למרות הקנס של 35% (כמובן שצריך לבדוק את זה פרטנית לעומת אחוזי דמי הניהול שיש לך בפנסיה שלך)

רכישת הדירה המדוברת כאן היא דירה למגורים ולא להשקעה (למרות שזה גם סוג של השקעה), ולכן יש רווחים נלווים/פסיכולוגיים של קביעות במקום, איכות הנכס, והעלות האלטרנטיבית של תשלום השכירות

גם אני שמעתי ביותר ממקום אחד שמתישהו בעתיד הקרוב צפויה ירידה בערך הדירות, כך שלכאורה יש הגיון בלמשוך עכשיו את הכסף ולשמור אותו בבנק עד הנפילה במחירי הדיור
אבל
אף אחד לא מבטיח שתהיה נפילה אלא אולי רק ירידה איטית (מישהו אמר לי שמחירי הדירות יורדים לאט ועולים מאד מהר)
כלומר זה הימור יחסית גדול על תזמון בעייתי

לגבי רכישת דירה כרווקה כבטחון למקרה של גירושין - דווקא לדירה יש סיכוי גדול יותר להתחלק בין בני הזוג במקרה של גירושין, לעומת קרן פנסיה

ועוד משהו קטן - אני משתמש בביטוי קרן פנסיה כנוחות בלבד. זה כולל גם את ביטוחי המנהלים למיניהם, ודווקא בקרנות פנסיה (שמבוססות על תקנון) יש סיכוי יותר גבוה לשחיקה משמעותית של הפנסיה החודשית ביום הפרישה שתיגרם משינוי תקנון

ואם אנסה לסכם
לדעתי יש היגיון לא מבוטל במשיכת כספי הפנסיה כדי לרכוש דירה. אבל חייבים לבצע את החישוב הפרטני עבור כל אחד, תוך התחשבות בתנאי החסכון שיש לך, ואיזור המגורים הרצוי, ותנאי המשכנתא הצפויים
אני ממליץ מאד להיעזר ביועץ עצמאי לא תלוי (לא סוכן הביטוח ולא בבנק)
אני מכיר את עמית עשת, והתרשמתי ממנו מאד לחיוב (הן מהידע והן מההסתכלות הכללית על כל מכלול הנתונים), ואשמח לתת את פרטיו אם תרצי

בהצלחה
אמיר (ואגב, אני מתכנת, והידע שלי בנושא הוא מתוך התעניינות וקריאה בלבד, כך שאין להתחשב בהמלצות ובדיעות שלי כאל של בעל מקצוע)

^{+הודעה ממשתתפת חדשה התקבלה בברכה:+}

זו שפתחה, ראשית כל, תודה על המילים החמות.
לא סיפקת נתונים אז קשה לענות תשובה חכמה. ממה שכן קראתי למדתי
שאתם בבעיה גדולה. לפני כל דבר אחר הייתי מנסה לבדוק מה היה לקוי עד היום.
כלל האצבע אומר שכדי לעמוד בתשלומי המשכנתא, ההחזר צריך להיות עד שליש מהכנסת
המשפחה נטו.

^{+הודעה ממשתתפת חדשה התקבלה בברכה:+}

אמיר ד,
שתי הערות:

לקרן הפנסיה אתה משלם כאמור אחוז מסוים (רשמת 2% אך זה נתון למשא ומתן ויכול להיות גם רבע אחוז) מהקרן בנוסף, אתה משלם גם אחוז מכל הפקדה (מי שלא התמקח משלם 6%, המקסימום על פי חוק).
רכישת דירה למגורים אינה בשום אופן השקעה אלא התחייבות. השקעה הוא משהו שמכניס כסף. התחייבות היא משהו שאתה משלם עליו. גם עליית מחיר הדירה שבא אתה גר אין לך כל תועלת ממנה כיוון שתמיד תצטרך לגור היכן שהוא וגם הדירה שתרצה לרכוש, מחירה עלה אם מחיר דירתך עלה.

המחשבה של השקעה בדירה בה אתה גר הינה רציונליזציה לצעד שעלול להיות שגוי כלכלית.

לי אורה (26.05.2012 13:49):
קודם כל, מאוווווד מציעה לך לקבל ייעוץ פנסיוני. אפשר לקבל ייעוץ פנסיוני בחינם בבנק שלך.

בחינם?

החיים שלנו הם כמו החיים במטריקס. אנו לא יודעים כלום עד שפוקחים לנו את העיניים. ייעוץ פנסיוני "בחינם" בבנק הוא דוגמה טובה:
אכן, בסוף הייעוץ לא מוציאים 1500 ש"ח מכרטיס האשראי ולא מקבלים חשבונית. אבל...
הבנק שהמליץ על חברת ביטוח כלשהי מקבל מאותה חברה עמלה למשך כל חיי הפנסיה (או עד שהחוסך יקבל ייעוץ נוסף בבנק אחר).
נחשי למי לא יתנו הנחה בדמי הניהול של קרן הפנסיה? נכון למי שהלך לייעוץ בבנק ובגלל זה קרן הפנסיה מחויבת לשלם עמלה.
בסיכומו של דבר התשלום על פני השנים יכול להיות פי מאות אחוזים גבוה יותר מתשלום ליועץ עצמאי.
כדאי לזכור, האינטרס של כל אחד זאיתו נפגשים נתון לזה שמשלם את שכרו.
אם את לא משלמת את שכר היועץ של הבנק, הנאמנות שלו אינה כלפייך.

רימון, רכישת דירה הינה השקעה כיוון שההכנסה ממנה היא אי תשלום השכירות שהיית משלמת אלמלא רכשת את הדירה (כמו שאמרת, חייבים לגור היכנשהו)
כמובן שכדי לדעת אם ההשקעה כדאית יש לצלול למספרים הפרטניים.

לגבי הפירוט של העמלות - אני מסכים עם כל מילה שכתבת

כיועץ פיננסי בלתי תלוי אני יכול לומר שלכל אחד יש יכולות וצרכים אחרים, ומציע להיזהר מהמלצות כלליות הטובות לאחד וגרועות לאחר.
מחירי נדל"ן: אף אחד לא יודע מה יקרה, גם לא אותם פרשנים שמדברים ביוהרה ובטחון. המלצתי היא למי שקונה דירה להשקעה שיבדוק היטב האם התשואה להשקעה לעומת אלטרנטיבות טווח בינוני -ארוך נראות לו טובות.
ריבית המשכנתאות בשפל היסטורי, וזה יתרון למשקיעים ומצד שני מחירי הנכסים גבוהים כך שהתשואות אינן גבוהות. האם יהיה רווח הון? לא ברור.
השקעה בדירה טובה למשל למי שצריך תוספת תזרים מזומנים חודשית.
לגבי העולם הפנסיוני על מוצריו השונים חשוב לזכור את היתרון הבולט עם החסרון הבולט:
יתרון: משלמים קיצבה לפי הצבירה לכל ימי חיי המבוטח, וסכום חלקי לבן/בת זוג.
חסרון: עם מות שני בני הזוג לא נשאר כלום ליורשים.
ולכן המלצתי היא לדאוג שעד רמה מסויימת (כל אחד לפי צרכיו ויכולתו) לחסוך בעולם הפנסיוני, ומשלב מסויים לצאת ממנו ולהשקיע במקומות שנותנים תשואה טובה + נשארים ליורשים.
ולסיום, תזכרו שיועצי הבנק וסוכני הביטוח הם בעלי אינטרס. הם יכולים להיות אמינים ומצויינים אבל עדיין אינטרסנטים לעסק שלהם.

לרימון
כתבת
_לא סיפקת נתונים אז קשה לענות תשובה חכמה. ממה שכן קראתי למדתי
שאתם בבעיה גדולה. לפני כל דבר אחר הייתי מנסה לבדוק מה היה לקוי עד היום.
כלל האצבע אומר שכדי לעמוד בתשלומי המשכנתא, ההחזר צריך להיות עד שליש מהכנסת
המשפחה נטו._

הנתונים הם, שבאמת אני בבעיה. אני רווקה אגב, אין "אתם", וזה חלק מזה. בדיעבד - יותר מורכב לכלכל דירה והוצאות שוטפות במרכז הארץ לבד לאורך השנים.(עם כל היתרונות לצד זה כמובן

).
אני משתכרת שכר ממוצע, וחייבת להודות שבשנות העשרים לחיי התנהלתי באופן לא מסודר מבחינה כלכלית אם כי רחוק מבזבזני.

בשנים האחרונות מיותר לציין שיוקר המחייה לצד, השכר שנשחק והמגורים בגוש דן, להוסיף תקופות קצרצרות של אבטלה שחיסלו קרנות השתלמות וחסכונות - זה המצב.

והשורה התחתונה היא - שאחרי כעשור של מעברי דירות והתקדמות לשום מקום מהבחינה הזו אני רוצה לקנות דירה לא רק מסיבות של בטחון ואמוציות, אלא כי נראה לי הרבה יותר כלכלי מהמצב הנוכחי ואני אסביר:

בעבר האמנתי שבארץ לא משתלם לקנות דירה למגורים אם אין לך הון התחלתי רב ככל האפשר על מנת לא לשלם הרבה משכנתא.
אבל אז גיליתי שבמילא אני חיה על אוברדראפט רציני בריבית של 9% ויותר שבחלקו מממן את שכר הדירה שלי כבר עשור. בעוד שמשכנתא מושתתת על ריבית של 2-3%.
ושכל ההמלצות של הכלכלנים לשכור לשכור לשכור ולחסוך בצד עד שיש מספיק כסף להון התחלתי גבוה - לא עוזרות לי. כי אין דבר כזה. תמיד הכסף הלך ללימודים, למחייה, למגורים לבד. ובינינו מי באמת חוסך בצד כל חודש לדירה?! אולי אחוז בודד מהאוכלוסייה שמסוגל לזה גם אישיותית וגם כלכלית. לעומת זאת בשכר הדירה ברוך השם תמיד עמדתי בזמן לא משנה מה, ואני מניחה שזה היה יוצר מחוייבות דומה למשכנתא.

לכן בדיעבד היה יותר חכם לעשות את מה שכל יהודי חכם שדווקא אין לו כסף עודף עשה בעבר - לקחת משכנתא ולהתחיל לשלם מהיום הראשון שהרווחתי שכר סביר על דירה משלך.
הנה התסריט שהיה מתרחש אם הייתי קונה דירה בדיוק לפני עשור כששקלתי זאת ובחרתי לשכור במקום זאת -
מחירי הדירות בדרום ת"א אפשרו אז לרכוש דירת 3 חדרים בקומה רביעית ללא מעלית ב-80,000$ (ואלו הדירות שביררתי לגביהן אז)
היה יוצא שהייתי משלמת בחמש השנים הראשונות מעט יותר מששילמתי על שכר הדירה בדירה ששכרתי אז במרכז ת"א (2,200 למשכנתא במקום 1,500 לשכירות לפי לוח שפיצר), ובחמש השנים האחרונות מעט פחות ממה ששילמתי בפועל לשכר דירה (2,200 במקום 2,600 בממוצע) והיו נותרות לי עוד חמש שנים לתשלום משכנתא נמוכה יותר משכר הדירה הנוכחי כך שהיתה לי דירה גדולה יותר ב-30 מ"ר מהדירה שאני שוכרת כיום במילא בדרום ת"א.בכפוף להלוואה של 40,000 שח לתשלומים נלווים הון התחלתי למשכנתא (שאז מומנה אפילו על 95% מערך הדירה)
אני חושבת שהחישוב יותר מורכב כי הוא לא לוקח בחשבון מדד ועוד אבל בגדול אלו הסכומים והטווחים.

ואם זה לא מספיק, הרי שיכולתי בשנים שעוד גרתי בשותפויות להשכיר חדר אחד לשותף ולממן חלק מההוצאה.

ברור שאף אחד לא צפה עליית מחירים מטאורית, והייתי צעירה מדי בעיניי להתחייבות כזו לבד. אבל רוב השיקולים לא לקחת משכנתא נבעו מהמלצות כלכלנים לא ללכת לרכוש דירה כשאין לך הון התחלתי גבוה ומאווירה כזו שזו התחייבות רצינית מדי לרווקה בשנות העשרים. ואני חושבת שזה שגוי ולא חכם ומאחר ואני באותו מצב בדיוק כפי שהיה לפני עשור בתיקון אחד - יותר חבויות, אין צפי משמעותי לשינוי בקרוב, ומחירי דיור עגומים באזור שבו גדלתי נולדתי אני לומדת ועובודת ומתקשה לעזוב.

בדיעבד כולם חכמים ובכל זאת - אם לא לומדים מההיסטוריה אז ממה כן?!

ורימון לגבי כלל האצבע הנוגע לשליש מהכנסות משק הבית לטובת משכנתא - הבנתי שאפשר לפרוס את המשכנתא לאורך אפילו 30 שנה ודוקא המשפט אנחנו חייבים לגור היכנשהו משמעותי כאן. במילא צריך לשלם על מגורים, וכשאני שוכרת דירה אף בנק לא מגביל לי את האוברדראפט בגלל ששכר הדירה עובר את השליש מההשתכרות שלי אלא חוגג על ריביות מטורפות.

אני באמת מרגישה, קצת כמו בתחום הרפואה הציבורית שגם בתחום הכלכלה יש המון כללי אצבע שמתאימים לממוצע, ולא לקצוות. אני כבר לא מזדהה עם כלליאצבע ומרגישה שהאינטואיציות שלי בדר"כ נכונות לגבי השוק הזה, מצד שני המצב כרגע קטסטרופלי, , הניתוחים הכלכליים השונים משאירים אותי בתחושה שהם מפספסים משהו בנוגע לאנשים כמוני. שהרי לפני עשור - לא עניתי על שום כלל אצבע שהיה אמור למנוע מני הסתבכות כלכלית במשכנתא לא מתאימה. ובדיעבד אם הייתי עושה את מה שהרגשתי שנכון היה לעשות המצב שלי כיום היה אחר לגמרי. וזו רק דוגמא, כי גם חברות שלי שיכלו לקנות דירות שגרו בהן בשכירות ויתרו על המחשבה ובדיעבד שילמו הרבה יותר על שכירות כל השנים האלה מבלי שתישאר להן דירה ביד.האם זה בגלל מצב השוק החריג בעליל או בגלל שאני צודקת ויש מקרים שכללי האצבע חוטאים למקרה הספציפי ועכשיו כדאי שוב לשקול קנייה?

לכן כבר הגעתי כבר לחשוב על הפנסיה ואני חוששת לפגוע במקור היחידי לבטחון עתידי גם אם זעום, שקים כרגע בנוסף לעניין ביטוח כושר עבודה שחשוב לא פחות ותכלס מאז כניסת החוק של מימון עצמי של 30% מערך המשכנתא גם הפנסיה לא תעזור לי, אחרי ניכוי מס.

האם יש משהו שאני מפספסת בקילקולציות שלי? האם יש דרך יצירתית לצאת מזה? בעצם ממה חוששים הבנקים/כלכלנים כשהם קובעים את כללי האצבע השונים - למה אנשים מסתבכים בגלל משכנתא, איפה הקטש? מי שלא אחראי היה מסתבך במילא גם עם אי תשלום שכר דירה, ומי שאחראי - היה עומד בתשלומי משכנתא. יש משהו בלוח שפיצר שנבצר מבינתי? יש הפתעות בדרך שלא הכנסתי לחישוב מלבד הצמדה למדד? הרי גם על שכירות צריך לשלם. וכמה עוד שווה להמתין לירידה במחירים של כמה אחוזים כשבמקביל אני משלמת הרבה על שכר דירה. זו השאלה.

האם יש משהו שאני מפספסת בקילקולציות שלי? האם יש דרך יצירתית לצאת מזה? בעצם ממה חוששים הבנקים/כלכלנים כשהם קובעים את כללי האצבע השונים - למה אנשים מסתבכים בגלל משכנתא, איפה הקטש? מי שלא אחראי היה מסתבך במילא גם עם אי תשלום שכר דירה, ומי שאחראי - היה עומד בתשלומי משכנתא. יש משהו בלוח שפיצר שנבצר מבינתי? יש הפתעות בדרך שאל הכנסתי לחישוב מלבד הצמדה למדד? הרי גם על שכירות צריך לשלם. וכמה עוד שווה להמתין לירידה במחירים של כמה אחוזים כשבמקביל אני משלמת הרבה על שכר דירה. זו השאלה.
כן.
קודם כל בגלל שאין לך כסף, הריבית שתשלמי על המשכנתא תהיה גבוהה מ 2-3%, ככל שיש לך פחות כסף, כך הריבית שאת משלמת גבוהה יותר.
שנית הריבית היום נמוכה בצורה קיצונית ומתישהו היא תעלה. את מתארת מצב בו את משלמת שכר דירה מהלוואות כיום, האם את תעמדי עוד שנה שנתיים בעלייה של 1000-2000 שקלים לחודש בהחזרי הלוואות?

הריבית על המשכנתא היא 2%-3% נכון להיום אבל לפני ההצמדה למדד. נניח שהיום (בגללה המניפולציות על המדד שכתבתי למעלה), זה רק תוספת של 2%. אז כבר יש לך יותר מ- 4% רק על ההלוואה, וצריך להוסיף גם הצמדה לריבית, ולא רק לקרן. ברגע שהאינפלציה תרים ראש, והיא מוכרחה כי לשקר אין רגליים, אז תמצאי את עצמך במצב שהיו אלה שלקחו משכנתא בשנות ה-80'- קריסה מוחלטת.
ונניח שלקחת משכנתא בריבית לא קבועה? אז זה גם מסוכן. כי תתחילי במשכנתא נמוכה אבל, כל 5 שנים, יקפיצו לך אותה לריביות מטורפות עד שגם אז תהיה קריסה.

דבר נוסף, כמה מינוס יש לך? עשרים-שלושים אלף ש"ח? אז את משלמת ריבית גבוהה על סכום נמוך.
אבל כשאת צריכה לשלם על חצי מיליון ש"ח משכנתא- אז גם בחצי מעלות הריבית, את משלמת הון ולאורך המון שנים.

ועוד דבר, לעולם לא לקחת משכנתא שתצטרכי לשלם עליה מנקודת ההתחלה יותר מרבע ההכנסות נטו שלך. למה? כדי להשאיר מרווח בטחון לעליית המשכנתא או הקטנת המשכורת או צרות אחרות.

<רוזמרין>

אתמול כתבת:
הגעתי למסקנה שכלכלנים שאומרים לא שווה לקנות דירה - אולי מדברים על אנשים בעלי הון רב עם אפשרויותה שקעה נוספות. או לכאלה שיש צפי הלגדלת הכנסה בעתיד וכאלה. לאנשים כמוני שאין להם כסף אין סיכוי לקנות דירה בצורה אחרת ומוטב מוקדם ככל האפשר - זו ההלוואה הכי נמוכה שיש, במילא אנחנו באוברדראפט תמידי גם בגלל המגורים (שכר דירה) לפחות שהאוברדראפט יהיה "המשכנתא" ולא שכר הדירה.

לפני הכל, ההצעות שאני מציעה לך (או המחשבות וההרהורים וההפחדות)- הן רלוונטיות לך ולמה שאת מציגה כאן לגבי חייך. כשאת קוראת מאמרים כלליים, תמיד תזכרי לבדוק מה רלוונטי לך. אחרת
את עלולה למצוא עצמך מתפתה למה שלא מתאים לך.

אם את תמיד באוברדראפט, כנראה שתצטרכי ללמוד לנהל את תקציבך בצורה מאוזנת לפני שאת קופצת ללקיחת ההלוואה הכי משמעותית בחייך.
את לא נמצאת במינוס בגלל שכ"ד או משכנתא או מזון או בילויים.
את במינוס כי את מוציאה יותר ממה שאת מכניסה ולא משנה על איזה סעיף. אם זו ההתנהלות שלך, היא תמשך גם בהחליפך שכ"ד במשכנתא.

אז זו ההצעה שלי, ותגידי לי אם זה אכן רלוונטי לחייך:
א. תכיני תקציב המורכב מכל ההכנסות החודשיות שלך, כולל צ'קים מההורים, אבל רק אלה שנכנסים לחשבון השוטף (בלי ההפרשות למיניהן).
ב. בצד ההוצאות- תדאגי ששכ"ד לא יעלה על רבע מההכנסה שלך. בנוסף, תוסיפי הוצאה של 1000 ש"ח לטובת פק"מ. לא משנה כרגע הריבית שתקבלי אלא שזה ייגרע מהכסף הפנוי.
ג. שאר ההוצאות יגיעו עד לאיפוס ההכנסות, כראות עיניך.
ד. המשיכי לקרוא לגבי התפתחות המשק. תבדקי אם יש ירידות מחירים בנדל"ן, מצב הריבית במשק, תחזיות וכד'.
ה. תבדקי מדי פעם ביד 2 מחירי דירות בפריפריה, לצורך השקעה.
ו. תחפשי לך דירה למגורים רק שלא תהיה ברירה, ילדים למשל. עד אז ייאסף לך כסף גם בבנק, גם בפנסיה וגם בקרן השתלמות. ואם יהיה גם בן זוג עובד בתמונה, תוכלו לממן החזר גבוה - או לדירה גדולה יותר או לדירה במקום יקר יותר.

מתאים? <רוזמרין>

אוקי, טוב זה לא צחוק.
בדקתי את הנושא של המדד, מה שכתבן פה לגבי ההצמדה למדד שבעצם משנה את התמונה וזה באמת לא נראה טוב. זו ממש לא השפעה מינורית על התשלום ובמחשבונים שמפוזרים באינטרנט ממעטים להתייחס להשפעה של המדד.

לטובת אחרים שמבררים ובטוחים שהמחשבונים השונים ברשת באמת מספקים וחושביםש המדד הוא שום כלום (כמוני עד לפני רגע) - הנה נתונים להמחשה

לקחתי סכום של 600,000 שח ל- 35 שנים בריבית 3.5%.
ללא המדד מדובר בהחזר של כ-2,500 שח בחודש קבוע ובסהכ בסוף התקופה לכמיליון ש"ח. 400,000 שח ריבית.
אם מצמידים את זה למדד ממוצע של כ-3% בשנה - הסכום החודשי עולה ועולה ומגיע לכ- 6,000 שח בשנים האחרונות להחזר. הסכום הכולל שאני משלמת על משכנתא כזו הוא - 1,800,000 מדובר על ריבית של 1,200,000 פי שלוש ריבית ממה שחשבתי כלומר ללא חישוב המדד, ופי שתים ממחיר הקרן.

ומצד שלישי - למה חייבים צמוד למדד?!
אניחושבת ש-20 שנה הדולר מסתובב סביב ה- 3.5-4.5 וריבית הפריים די תנודתית. מה הקטע להצמיד למדד, בגל שמחיר הנכס גם מוצמד למדד? בטוח? לפני עשור היו מחירי הדיור בשפל, חצאי בנייניםן עמדו למכירה ושכירות במרכז ת"א. אחרי עשור - הענף בשיא שאין כדוגמתו ומחרתיים שוב יהיה שפל.

עכשיו אני מבינה טוב יותר את ההמלצה לקחת מעט משכנתא לתקופה קצרה. מצד שני, כשאין אז אין ואם חייבים לשלם פי שניים מערך הדירה אז LET IT BE
אולי הדבר הכי חשוב זה לקנות דירה שערכה יעלה בוודאות ברבות הזמן ולא ייתקע או יעלה מעט או להיפך.. יירד. (וגם זה קורה, גם בימינו).השאלה איך יודעים זאת מראש.

לטובת אלו שרוצים לחשב החזרי משכנתא כולל מדד -
מצאתי מחשבון מצוין שמשקלל גם את המדד - http://www.goleango.com/mortgage.php
הוא גם מפלח את ההחזרים לפי קרן וריבית לאורך כל התקופה ולפי צמוד למדד ולא צמוד למדד.

בחיי שצריך להיות כלכלן + נדלניסט+ משפטן+ מקושר בעירייה במידה ורוצים להרחיב +בנקאי + קבלן בשביל לעבור את עיסקת קניית הדירה בשלום!

בכל אספקט בעיסקה הזו אתה מגלה חורים עמוקים שאנשים לא יודעים בכלל שהם לא יודעים שהם קיימים - ושמשלמים עליהםן ביוקר אחכ!

רוזמרין אני צריכה לחשוב על מה שכתבת. זה לא ככ פשוט לבצע חלק מהסעיפים האלה ואני לא בטוחה שסדר וחסכון *לטווח הקצר) כרגע יפתור את הבעיות, הוא יקטין אותן, אבל ההיסטוריה מגהל שרכישה נכונה בזמן הנכון עם המשכנתא הנכונה עושה יותר כסף ושכל מלחסוך מעט בצד.
אני רוצה לקנות איך שהמחירים ירדו ולכן אני צריכה בעיקר למצוא עיסקה טובה ולדעת איך יהיה הכינכון לשלם עבורה.

כמובן שבמקביל להגדיל הכנסה אבל חסכון של ממש בצד... לא פשוט.

אין שום סיבה בעולם לקחת היום משכנתא בריבית צמודה או משתנה. הבנקים מלווים ב3-4% קבוע לא צמוד. כפי שנכתב למעלה - מתישהו הריבית הרי תעלה. והמדד - תמיד עולה. משכנתא ל-10 שנים ומעלה בהגדרה משתלם לקחת לא צמוד, לשלם טיפה יותר בשנים הראשונות ולצחוק על הבנק בכל השנים שאח"כ... (מניקה שמיחזרה עכשיו משכנתא מ5% קבוע לא צמוד ל3.6% באותם תנאים ל-7 שנים בלבד - כי היא שונאת חוסר וודאות ולא סומכת על הממשלה)

הבנקים מלווים ב3-4% קבוע לא צמוד
בבדיקה שאני עשיתי, הגבילו את האפשרות לקחת הלוואה בריבית קבועה לשליש מסכום המשכנתא. יכול להיות שזה רק בבנק שלי. זאת באמת ההלוואה הכי טובה אבל היא מהווה סיכון גדול לבנק,
במקרה שהריביות במשק יקפצו. אולי איפשרו לך בגלל שזה רק 7 שנים והתחזיות מדברות על ירידת ריבית בתקופה הקרובה, כך שזה לא סיכון כ"כ גדול. מאידך, למשכנתא לתקופה ארוכה נראה לי שלא יאפשרו.

_בחיי שצריך להיות כלכלן + נדלניסט+ משפטן+ מקושר בעירייה במידה ורוצים להרחיב +בנקאי + קבלן בשביל לעבור את עיסקת קניית הדירה בשלום!
בכל אספקט בעיסקה הזו אתה מגלה חורים עמוקים שאנשים לא יודעים בכלל שהם לא יודעים שהם קיימים - ושמשלמים עליהםן ביוקר אחכ!_

האם כשכואבת לך השן את לומדת רפואת שיניים?
גם כאן, בשביל עסקה אחת בחיים, שווה לך לשלם למישהו שמבין בנושא. טוב להיות עם ידע עצמאי אבל זה לא מספיק.
די מוזר לי שאנשים קונים רכב יד שניה ב- 40,000 ש"ח ומוציאים 750 ש"ח על בדיקת קניה אך כשהם צריכים להוציא 600,000 ש"ח אין להם
שום בעיה והם בטוחים שיש להם מספיק ידע.

אגב, העובדה שמחשבוני המשכנתא אינם מראים מדד אינה במקרה. מחשבוני המשכנתא של הבנק לא נועדו לספק לך מידע
הם נועדו למכור לך משכנתא.
למשכנתא בריבית קבועה לא צמודה יש חיסרון גדול במידה ורוצים לפרוע אותה לפני הזמן. יתכן (תלוי בשיעור הריבית בזמן הפירעון) שיהיה
קנס פירעון מוקדם. בנוסף, הריבית במסלול זה נעשית גבוהה יותר ככל שמשך הזמן מתארך .
לעומת זאת במסלול צמוד פריים, המרווח מריבית הפריים אינו משתנה לכל תקופת הלוואה.

לפלוני אלמנית כתבת שהגבילו את האפשרות לקחת הלוואה בריבית קבועה לשליש מסכום המשכנתא.

הגבילו לשליש בריבית משתנה ולא ריבית קבועה, כי בנק ישראל חושש שאנשים לוקחים הלוואות בלי להבין את המשמעות שלהן וגובה ההחזר העתידי.
אני מסכים עם רימון שבהוצאה כל כך גדולה חייבים להבין מה עושים ולהשתמש בידע של מומחים.

אני פותח קורס ב-15/10 במשגב המלמד רוכש נדל"ן להשקעה איך עושים זאת נכון, על מה שמים לב כולל פרק שלם למשכנתאות ומימון. רוב הקורס יכול התאים גם לרוכש נכס למגורים.
אשמח לתת פרטים נוספים [email protected]

רימון ברור לי שאקח יועץ לעיסקה כזו כשהיא תעמוד על הפרק! אני מאמינה שכמה מאות דולרים שווים זהב כשמדובר בנושא מורכב כל כך.
הבעיה היא שמי בכלל חושב לקחת יעוץ כשהוא לא יודע כמה הוא לא יודע!!! הולכים לרופא כי מבינים שאין לך כלים,

אבל זה לא סותר את מה שאמרתי. יועץ הוא לא קוסם ואת העיסקה הטובה אני צריכה לאתר, ואת היד על הדופק לאורך כל חיי המשכנתא אני צריכה לספק, ואת החוזה של הדירה אני צריכה לבדוק בשבע עיניים גם אם אקח עו"ד ולבדוק בעירייה שעומדים לבנות מול הדירה המיועדת תחנת רכבת - את זה שום יועץ לא יברר עבורי ועוד.

וגם, בתור בחורה פדנטית, שמגלה תמיד כמעט בכל תחום שתמיד יש עוד שפנים בכובע שלא בדקו, ושעל כל שני יהודים יש שלוש דעות, אני מתקשה לסמוך רק על יעוץ בודד. הוא היבט חשוב, אבל לא יחידי.

אבל בעוד שיש דברים שאי אפשר לצפות מהמוסדות שיגלו שקיפות לגביהם - יש דברים שלדעתי הם בגדר עבירה פלילית.
זה לא חוקי בעיניי שבנקים מחתימים אנשים על משכנתאות בלי להכין אותם להשפעות של המדד וכו' על התשלום, זו לא שקיפות ולא אמת בפרסום, זה גניבת כסף! וכשנדנליסטית מפתה משפחה ממעמד סוציואקונומי נמוך ביפו למכור לה את הבית הרעוע שלהם תמורת אפס כסף פלוס מעט יותר רק עלמנת שתהרוס אותו ותבנה שם תאום-אקירוב - זה מקומם שבשלב העברת הבעלות, בדיקת טאבו ועוד אין שום גורם בעירייה שמספק למשפחה מיוזמתו את הערכת שווי הקרקע ולא רק את הדירה. כי זו תהיה באמת מדינת רווחה ולא מדינה של טייקונים. זה לא ישבור את השוק, יש מספיק לחוצים כלכלית ואשפי מכירות בנדלן שיוציאו כסף מאוויר.
זה לא מכירת רכב, זו דירה - הרבה יותר מעיסקה אחת על רצף החיים שלנו, זה בטחון קיומי בסיסי שהמדינה צריכה לוודא ששוק דורסני ונצלני לא ישמוט את המקור החיוני הזה מתחת לרגלי אנשים חסרי ידע.וזה נעשה לאור יום, הבנקיםש אנחנו משלמים להם כביכול כגוף שאמור לספק לנו עזרה - משמשמיםמלכודת דבש. איפה שטייניץ איפה ביי כשהם מדבירם על הקלה בבעיותה דיור כשהם לא מדברים על קיזוז מרווחי הבנקים בלכ הנוגע למשכנתאות והסברים מקיפים על הבור הזה והלוואות לזכאים בריבית באמת אטרקטיבית. אפילו מחשבון נקודות באתר של גוב לא קיים. אתה מחשב את נקודות הזכאות אבל לא ידוע כמה הן שוות לך.

גם נושא הדיור הציבורי הרי מעורר בחילה ברמת השחיתות שהוא מנוהל בה על חשבון אנשים באמת במצוקה. עידוד בניית דירות יוקרה ודירות גדולות בערים הגדולות על מנת להדיר צעירים ומיעוטי יכולת... יש לי סחרחורת מכל שכבה שמתקפלת ומגלה את הסיאוב ואת המשחק סכום אפס האכזרי בכספים שלנו.

הגבילו לשליש בריבית משתנה ולא ריבית קבועה, כי בנק ישראל חושש שאנשים לוקחים הלוואות בלי להבין את המשמעות שלהן וגובה ההחזר העתידי.
עמית, הגבילו גם בזה וגם בזה. לא הגבילו בריבית קבועה צמודה למדד וברור למה.

שבהוצאה כל כך גדולה חייבים להבין מה עושים ולהשתמש בידע של מומחים.
אני מעדיפה את הסגנון השני, שכתבה זו שפתחה, אני מתקשה לסמוך רק על יעוץ בודד. הוא היבט חשוב, אבל לא יחידי.

יש לי סחרחורת מכל שכבה שמתקפלת ומגלה את הסיאוב ואת המשחק סכום אפס האכזרי בכספים שלנו.
ברוכה הבאה למועדון. כואב, אבל אל תחזרי לטמון את ראשך בחול גם אם זה מפתה.
רק הכרה שכזו, ע"י יותר ויותר אזרחים, תוכל להביא לשינוי בסופו של דבר.
<רוזמרין>

למישהו יש קישור לאתר שמעלה נתונים על המדד ותנודות הדולר בעשורים הקודמים (נאמר שני עשורים לפחות)?

וגם - לא מצאתי תשובה, למה אנשים ממהרים לקחת שמכנתא צמודת מדד ולא צמודה לדולר למשל? האם ערך הדירה תמיד עולה בצמוד למדד?
כי הדולר נע סביב ה-4 פלוס מינוס, בעוד שהמדד שתמיד עולה. ועל פניו נדמה שדווקא הצמדה לדולר היא פחות מסוכנת למרות שגם פחות וודאית.

ושנית, מישהו פה מכיר את האופציה של לקיחת שמכנתא והתחלת תשלומים כמה שנים מאוחר יותר? מה הקטש בשיטה הזו?

_ברוכה הבאה למועדון. כואב, אבל אל תחזרי לטמון את ראשך בחול גם אם זה מפתה.
רק הכרה שכזו, ע"י יותר ויותר אזרחים, תוכל להביא לשינוי בסופו של דבר._

לא מאמינה בשינוי קבוצתי מאורגן, מאמינה בכוחות השוק. מאמינה שכל אדם עושה לביתו ואם יעשה מושכל - מה טוב.
אבל תמיד תמיד יישארו אלו שלא יודעים ולא מבינים ואין להם הכלים ואני חושבת שמקומה שלמדינת רווחה מתבטא בעיקר במניעת שואות כלכליות אישיות ואצלנו כבר ברמת מגיפה - שנגרמות ישירות על ידי גופים גדולים במשק. כמו בנקים. אתה כל הזמן שומע על עיקולים ופשיטות רגל, על הסתבכויות כלכליות בגלל משכנתאות או בנקים שמבטיחים את השמים ביום חתימת הלוואה וכעבור שנתיים מעקלים את העסק.

אם המדינה לא מעמידה חינוך כלכלי מגיל צעיר לפחות שתספק הגנה מינימלית בעמידה מול אותם גופים. כל בנק יהיה מחוייב להסביר כל מסלול, להנפיק במחשבון צמוד מדד דולר או פריים של כל התשלומים העתידיים מהראשון ועד האחרון כולל הכל. להסביר מה קורה כשיש פיגור בתשלום אחד או שני או שלישי. לציין אזהרות. לבדוק טוב יותר יכולת החזר. להקל בתנאים כשבאים למחזר משכנתא כי כב רל עומדים בה. להוציא נתונים סטטיסטיים על כל המעוקלים למיניהם ולבנות פרופיל של אוכלוסייה שבדרגת ודאות גבוהה לא יהיה כדאי להעניק לה משכנתא (גם אם זה כולל אנשים כמוני). אולי אפילו לחייב כל נוטל משכנתא בקורס קצר בין 3 מפגשים, 3 שעות כל פעם שבו יקבלו הסבר על המסלולים השונים, מה זה משכנתא, מה זה אומר ברמה מספרית לא ברמה סוציולוגית.
כמו כן - בדיקה ספציפית של כל אחד לגבי יכולת ההחזר העתידית שלו. עובד מאפייה שמרוויח 5,500 שח ללא קרנות השתלמות וירושה באופק - לא צפוי להרוויח 15,000 שח בעוד עשור וחצי אבל אם היום הוא לקח משכנתא שמגיעה לכשליש מהכנסתו בעוד עשור וחצי היא תנגוס את רוב השכר .לעומת זאת מנהלת כח אדם בחברה גדולה סביר שתכפיל את שכרה בעשור וחצי, גם צפי לירושה או שחרור קרנות השתלמות יכול לתרום להערכת כדאיות.

כך או כך, זו עיסקה רצינית, שההשלכות שלה והכישורים שנדרשים על מנת להבין את הכדאיות שלה - מתאימים לאנשי עסקים, לא לאדם הממוצע. ולא משנה אם הוא משכיל , חכם גדול או בור גמור. . ומאחר והעיסקה הזו מתנהלת באופן שיטתי מול טייקונים - מפלצתיים ומבלבלים כאילו הם "יועצים" על הדרך - כמו הבנקים אני רואה בהתערבות המדינה חובה כפולה ומכופלת.

טוב הנושא הזה כבר מעצבן אותי. .

והנה עוד נקודה למחשבה - הוצאתי את זה מהדף איך עושים קרן פנסיה

אני אשמח אם הכלכלנים או אנשי העסקים בעמוד יאירו את עינינו לגבי השאלה האם הניתוח של אמיר ד נכון ולא פספס משהו? באמת קרנות הפנסיה מוחקות כ-50% המערך הצבור לאורך השנים? כי זה משמעותי מאוד בהחלטה אם להשתמש בכסף הזה לרכישת דירה.

אמיר ד (31.08.2008 23:11):
לגבי קרנות הפנסיה למיניהן:
בשנים האחרונות היה שינוי (לרעה) באופן השקעת הכסף, כך שניתן להגיד שרובו הגדול של הכסף שאנו חוסכים לפנסיה מושקע בבורסה.
בנוסף, החישוב של גודל הקצבה החודשית שנקבל בפנסיה תלוי בכמה כסף נצבר לנו בקרן (כלומר עד כמה מנהלי הקרן היטיבו לשחק עם כספנו בבורסה) ומה תוחלת החיים הצפויה לנו ביום פרישתנו לגימלאות.
כלומר לתשואות של הקרן יש אפקט משמעותי על הפנסיה שלנו.
אולם מחקרים מראים כי בודדים הם מנהלי התיקים שלאורך זמן מנצחים את המדד. (מחקרים אלה הם מנוע הצמיחה העיקרי של תעודות הסל).
יוצא אם כך כי יש סבירות גבוהה מאד שתעודת סל תניב לנו פנסיה טובה יותר
עד היום סייגתי את זה בהטבת המס, מתוך הנחה שהיא מפצה מאד על הפרש התשואות.
אבל אתמול קלטתי משהו מאד מעניין:
כאשר כל מכשירי הפנסיה יצאו מהבנקים, גם דמי הניהול עלו פלאים.
דמי הניהול מתחלקים לשני סוגים: אחוז מהסכום הצבור ואחוז מהרווח השנתי.
החלק מהסכום הצבור מוגבל ב-2%
ועכשיו החלק היפה:
דמי ניהול של 1% לאורך תקופה של 30 שנה גורמים להקטנת הקרן ב-26%
דמי ניהול של 1.5% לאורך תקופה של 30 שנה גורמים להקטנת הקרן ב-36.5%
דמי ניהול של 2% לאורך תקופה של 30 שנה גורמים להקטנת הקרן ב-45%

כלומר
רק אם הטבת המס גדולה מ45% (בהנחת דמי ניהול מקסימלים) היא משפיעה לחיוב בבחינת ההשקעה בקרן פנסיה כלשהי.

אסייג קלות את הפיסקה לעיל ואומר שלא בחנתי כאן את כל הערכים של כל קרן פנסיה שיש, ולא התחשבתי בדמי הניהול על הרווח בקרנות, וכן בחלק מתעודות הסל יש דמי ניהול (של עד 1%), למרות שעל המדדים הבסיסיים בד"כ אין דמי ניהול.

דבר נוסף שצריך לזכור לגבי השקעה עצמאית בתעודות סל (מבחינת המיסוי) זה שאת המס על הרווח משלמים רק כאשר מוכרים אותן. כלומר אם מחזיקים את המניות עד לפנסיה, ואז מוכרים כל שנה כמה שזקוקים, משלמים את המס לפי המדרגות שיהיו אז (כנראה יותר נמוכות מאשר היום)
כך שאני חושב שעדיף לקנות עצמאית כמה תעודות סל בתור פנסיה
החסרונות של שיטה זו:
צריך לבחור לבד באילו תחומים להשקיע, באיזה בנק לנהל את החשבון (מבחינת עמלות), לבצע את רכישת המניות
ואולי הכי קשה - לזכור שזה כסף לפנסיה ולא למכור אותו כאשר רוצים לקנות משהו או כשהשוק יורד

ומשהו לסיום
אני לא יועץ השקעות או מישהו מהתחום, אלא תוכניתן שקצת התענין בנושא מתוך דאגה לעתידו
מומלץ לקרוא את דברי אלה במשקפיים ביקורתיות ואף להעיר את עיני אם אני טועה במשהו

קישור | העבר | מחק צל הימים? (31.08.2008 23:39):
אמיר, yes על עבודת המחקר השיטתית.
יש את ה-Motley Fool שבנו מודל ניהול הון אופטימלי על סמך המסקנות שהגעת אליהן, לגבי תע' סל.
אכן לפי מחקרים לאורך זמן, 80% מהקרנות לא משיגות את תשואת המדדים המובילים כגון ת"א 25, Dow Jones וכו'.
יש לי ספר שלהם באנגלית שמפרט את המהלך הלוגי שלהם צעד אחר צעד. מאלף. אבל הוא קבור אצלי באיזה כיבינימאט. אולי ניתן למצוא את היסודות ברשת. וואלה, נתת לי רעיון... happy. http://www.fool.com/
מכאן אתה יכול להמשיך לאינדיקטורים המצביעים על הפעילות הכלכלית, האם היא לכיוון הצמיחה או הדפלציה, וכך לנתח האם להכנס לתעודת סל או לצאת.

השקעות בבתי השקעות, בנק בשביל עו"ש happy (חבל על העמלות הגבוהות)

קישור | העבר | מחק עפרה שחר (05.04.2011 11:36):
הייתי אתמול בהרצאה מומלצת עם תותחי- על בכלכלה הישראלית. אחד מהם אמר שהעלו את גיל הפנסיה פשוט כי קרנות הפנסיה שיחקו עם הכספים שלהם לא נכון ועשו טעויות כאלו - שהשאירו את קרנות הפנסיה מרוקנות.
אין כסף בקרנות הפנסיה.
}go to plan B

שלום לך,
אמיר התעלם מכמה נושאים:

אחזקה של תעודת סל מחייבת תשלום הן ליוצר תעודת הסל והן לגוף המבצע עבורך את הקניה, שמירה ומכירה (העמלות הן על כל פעולה בנפרד ובנוסף תשלום חודשי עבור השמירה).
אמיר מניח שהמס על רווחי הון בעתיד יהיה נמוך יותר. לדעתי אין כל בסיס להנחה זו. המגמה הינה דוקא הכבדת המס על הכנסות שאינן מעבודה. לראיה לפני 20 שנה לא היה כלל מס על ני"ע.
קרן הפנסיה מהווה גם ביטוח. במידה ולא עלינו לא תוכלי לעבוד, תקבלי מקרן הפנסיה קצבה כבר מהיום ועד מותך. כדי לבצע השוואה נכונה בין המוצרים צריך לכלול בהוצאות של תעודת הסל גם ביטוחים פרטיים מקבילים לאלו של קרן הפנסיה.

מה עכשיו?!
יא-אללה עד שנראה פה ירידת מחירים תצא הנשמה -
http://finance.walla.co.il/?w=/3/2575627

אם אני קונה דירה במשכנתא במימון גבוה של הבנק - נאמר 70%.
אחרי חמש שנים אני רוצהלמכור.

האם אני מחזירה את כל הסכום כולל הריביות שהייתי אמורה להחזיר בפריסה המקורית? פחות? כמה פחות? האם יש מצב להרוויח כך או שאחרי החזרי הריביות אני עלולה עוד להפסיד (בהנחה שאנימוכרת את הדירה באותו מחיר שקניתי או מעט יותר, נאמר 10%)?

האם אני מחזירה את כל הסכום כולל הריביות שהייתי אמורה להחזיר בפריסה המקורית?
לא ככה הבנק מחשב את העניין. יש כל מיני מסלולי משכנתא. בחלק מהמסלולים צריך לשלם קנס על פרעון מוקדם. במסלול עם תחנות יציאה כל X שנים- משלמים קנס אם זה לא בתאריך של תחנת יציאה.
יש מסלולים שאין קנס בכלל. בכל מקרה, גם במסלולים עם קנס פרעון מוקדם, אם הריבית שהם יכולים למכור משכנתא באותו זמן, גבוהה מהריבית שאת שילמת- יתכן והם יוותרו לך על הקנס. תבדקי מולם.
האם יש מצב להרוויח כך
זה תלוי איזו ריבית קיבלת, מה תחזית המדד באותה תקופה ולכמה זמן פרסת את המשכנתא. וגם תלוי מה גובה הקנס, אם יש.
אם יש לך נתונים ספציפים, את מוזמנת לרשום ואז אפשר להעריך אם זה משתלם או לא.
<רוזמרין>

http://www.academics.co.il/Articles/Article56888.aspx

בקישור יש פיסקה שמדברת על מחירי הדירותה גבוהים שלבנקים יש אינטרס לשמר שהרי הם מספקים את המשכנתאות עליהם. לכן הם גם לא משחרים הלואות בקלות ליזמים/קבלנים ולכן זו עוד סיבה לכך שאין בנייה מואצת (מעבר לשאר הסיבות הידועות).

הנה סרטון חדש בנושא הפנסיות.
גם התגובות מעניינות.
יש שם המלצה להעביר את כספי הפנסיה ל 100% אגח מדינה.
קיבלתי המלצה כזו מעוד אנשים שאני מעריך את דעתם...

בכל אופן- מקווה שאת עוקבת אחר בועת נדלן בישראל
לפי הדברים שלהם ירידות המחירים קרובות...ולמעשה כבר קורות.
המון פרסומים של קבלנים שמציעים הטבות משמעותיות (כדי לא לקרוא להם הנחות...) כמו הלוואות גדולות ללא ריבית וכדומה.

האם אני מחזירה את כל הסכום כולל הריביות שהייתי אמורה להחזיר בפריסה המקורית?
לא. צריך להפריד את עניין הקנס מעניין הריביות. קנס או שתשלמי או שלא. בעניין הריביות -- אחרי 5 שנים סביר שכבר שילמת, לדעתי, ריבית של 40-50 אחוזים מסך הריבית של כל תקופת ההלוואה, כי משלמים בשנים הראשונות ריביות על השנים הבאות, כדי לאזן את זה כך שהתשלומים החודשיים יהיו שווים. כלומר שאחרי 5 שנים הסכום לא יהיה רחוק מאוד, יחסית, מהסכום הראשוני שלקחת בהתחלה (תלוי לכמה זמן לקחת -- זה בהנחה שלקחת ל 20-30 שנה). אבל ברגע שהחזרת לא יחייבו אותך על ריבית להלוואה בשנים שבהן אין הלוואה. הבנקים הם חארות, אבל לזה אפילו הם לא הגיעו

אם יש משהו שהפריע לי בכלה תיאוריות שקראתי עד עתה זה שהן התעסקו במספרים ורק בהם.
זה בסדר מספרים. זה העוגן - מספרים מסדרים לנו נתונים מול העיניים, מכמתים מגמות, מעלים על גרף שינויים במחירי הנדלן, בהיקף לוקחי המשכנתאות, מספרים הם הבסיס.

אבל איפה ניתוח עומק? איפה הנסיון להיכנס לראש של הצרכן הישראלי? איפ הלבחון שינויים חברתיים? פוליטיים? תרבותיים? ואת השפעתם על מצב הדיור?
אבל באמת?
ולנתח את ההתנהגות הצרכנית העתידה לבוא בהסמך על זו שהתרחשה עד עתה לאורך ההיסטוריה.
ובכלל להכניס מאפיינים פסיכולוגיים וכלכלליים שלא קשורים לכל מילה של הנגיד, של אטיאס, של הריבית במשק, של הקבלנים והבנקים.

אני לא מומחית למשהו בתחום הזה אבל אני יודעת כמה דברים.

אני יודעת שבחמש השנים האחרונות הרבה מאוד זוגות צעירים רכשו דירות הרבה מעבר ליכולתם הכלכלית. אותם אלו שאמרו שאין להם איך לגמור את החודש סיימו עם דירת 5 חדרים בנתניה או בפתח תקווה. זה לא הספיק להם. הם התעקשו על חדשה או לפחות משופצת מהיסוד. ההורים עזרו קצת אבל את הרוב הם ישלמו בשלושים השנה הבאות.
חלק גדול מהם הולך לקרוס לתוך הדבר הזה. גם אם ברמה המיידית הם כביכול עשו את עסקת חייהם כי הדירות העלו את ערכן בשנים הלוו, עדיין המשכורת שלהם - לא. הוריהם שיחיו עזרו ככל שיכלו והרזרבות נגמרו.
זה אומר שמצד אחד הרבה מאוד אנשים ישחררו דירות לשוק ומצד שני יחזרו להורים או לשכירות. אני יודעת שיש מחשבה שאנשים יאחזו בקירות שלהם בכל מחיר. זה נכון. אבל אבל לפעמים אין עם מה להאחז. כשזוגות נטולי ילדים או בעלי ילד אחד שמרוויחים 12,000 שח יחד חותמים על דירה בעלות של למעלה ממיליון ש"ח במימון של כ-20% הון עצמי - השאלה אינה האם תקרה קטסטרופה, אלא מתי.
אני מעריכה שבעשור הקרוב הרבה זוגות צעירים יאלצו למכור את הדירות שלהם או שהן יעוקלו, וזה לא קשור כלל למגמות בנדלן, לריביות, למלחמות וכדומה. חישוב פשוט של עלויות מול יכולת כלכלית.

לתוך זה אפשר להוסיף בורות כלכלית של מסלולי משכנתא שעלולים להשאיר אותם עוד עם חובות גם לאחר מכירת הדירה.
הצפה של דירות בפרויקטים שייבנו בעקבות החלטות קודמות ובטח בעקבות כניסת מפלגות חברתיות חדשות כגון יש עתיד לממשלה (במקרה הכי גרוע הם לא יעשו כלום, במקרה הכי טוב הם יפתרו את בעיית הדיור, אני מהמרת שזה ייגמר איפשהו באמצע ואם כן - אשרינו). הממשלה הבאה תחוייב למצע חברתית המפה וחלוקת המשאבים תשתנה. זה לא יביא את המשיח, אבל גם חמור לבן באתרי בנייה מרובים וקרקרעות מופשרות במחירים שעושים ירוק בלב - יגרמו ללתקוות שלנו שוב לפרוח. עצם זה שהמצע והשיח הציבורי יעסקו בנשואיםה חברתיים - יגרום למשקיעים לחשוב פעמיים. הידעתם למשל - שמתכוננות להיבנות סמוך לטכניון בחיפה אלפי יחידות דיור מוזלות בפחות מ-800 שח שכירות, דבר שהופך כבר עכשיו את המשקיעים בדירות באזור למהוססים, ואחרים נבונים יותר או פחות מי יודע כבר ממהרים למכור נכסים שהניבו יופי עשרות שנים.
רכבת אמורה לפעול כאן בעוד פחות מעשור ולהפוך מרחקים ארוכים לבדיחה.
פרויקטים של חיזוק מבנים שנבנים בקצב מטאורי בתא, רג, גבעתיים יוסיפו בזמן קצרצר דירות נוספות וההנחה היא שהפרויקטים יורחבו לערים נוספות. גם פינוי בינוי ובנייה עושים את זה.
רעידת אדמה אם חלילה תקרה - תסגור את הכולל על אחרון המשקיעים שעוד נשאר כאן. ירידה מהארץ. מדברים על מאות אלפי צעירים שיורדים מהארץ בתקופה זו מה שמדלל את הביקוש בארץ.
קריסת קרנות הפנסיה ושירותי הבריאות - אני קושרת את זה יחד בעניין זה. אותם הורים מבוגרים, בני 70 ומעלה שעוד עוזרים לילדיהם, לא יוכלו לעשות זאת לילד הבא, או לזה שאחריו. כבר בחמש השנים הקרובות ובטח בעשר ולאחריהן, ואני רואה זאת בכמה משפחותזסביבי, שהילד "הבא" כבר מנטרל מראש סיכוי עזרה מההורים, סיכויים שהיו ממשיים עד לאחרונה. זה אומר, שאם ההורים היו עד היום מקור מרכזי להון העצמי של הרוכשים העוללים, זה רק יילך וידעך בשנים הקרובות עד להעלמות כמעט מוחלטת.
מלחמה - אני אל חושבת שמלחמה תייצר שינוי משמעותי, לא אם היה תהיה קצר הוממוקדת כמו מלחמת המפרץ ודומות לה. ההיסטוריה מוכיחה שאין שינוי של ממש בעקבות מלחמה מלבד חודש חודשיים של קיפאון ולאחריו עליית מחירים מחודשת. מה שאני כן חושבת שיכול להיווצר - זה שזה יההי המסמר האחרון בסיפור האומלל של הצעירים כאן, אם הכלכלה לא משהו, וללימודים קשה להתקבל ושירותיה בריאות והחינוך קורסים, והדלק בשמים, ורעידת אדמה בפתח, וההורים כברל איכולים לעזור להם, אז מלחמה תבריח עוד כמה מאות אלפים מכאן. מה ששוב - ייצור דילול בביקושים של אלא הנותרים.

אם הלסתכל על ההיסטוריה, במדינה שלנו היו הרבה עליות של מהגרים, אנשים שחיפשו רגע אחרי ההתאקלמות, כלורמ כמה שנים אחרי, הזדמנות לרכוש בית ועוד בעזרה במימון.. בשניםה אחרונות ואני מאמינה שגם בבאות - לא יהיו גלי עלייה מכובדים כאלה, מה שיתרום גם לביקושים מופחתים.

עכשיו נניח שאני טועה. אניה רי לא טועה בהכל. מדובר כאן על התנהגויות טבעיות שהוכיחו עצמן בעבר, מספיק שאני צודקת בחלק מהן - והמחירים ירדו משמעותית. הסיבה העיקירת היא שמדובר במצבים שאנשים מגיעים בהם לקצה. וכשמגיעים לקצה אין הרבה אפשרויות בחירה. כשל אעומדים במחירי המשכנתא מוכרים. או מעקלים. כשאנשים ממורמרמרים במדינה - הם עוזבים. מנגד אנשים אחרים לא מהגרים לכאן כבעבר. כשרכבת במימון אסטרונומי הולכת להיבנות - המרחקים יתקצרו ועוד... אלו לא הנחות, אלא תסריטים שיקרו ברמת סבירות גבוהה.

אבל יש כמה נעלמים גדולים ומדאיגים. כל מדיניות הרווחה סביב האוכלוסייה החרדיתוהעובדה שעדיין לא ברור כמה יצליחו למגר זאת, לאזן, להפחית את הכדור השלג שבו מייעדים אוכלוסיות שלמות לא לעבוד, מעודדים אותן להיות נצרכים ומממנים אותם כל חייהם - על חשובן הפלח היצרני באוכלוסיהי שכאמור לא מחזיק מעמד.
גם החלטות מפוקפקות של השר אטיאס שבימים אלה מתפאר שימשיך להיות שר השיכון גם בעתיד, המשחקים ההזויים בריבית, מניפולציות של בנקים-קבלנים-הון- שלטון, אלו הן הבעיות המטרידות שדווקא תלויות בכמה בעלי כח, ולא כל מה שמסביב שתומך מאוד דווקא בירידת מחירים.

ויש לי עוד חשש. כלכלנים כל הזמן מדברים על הנטייה של מחיריה דיור לרדת ולעלות לאורך השנים ושגם זה יגיע. מישוה הכניס לשקלולה זה גם את העובדה שישראל של היום אינה ישראל של לפני 40 שנה, ברמתה משאבים - תא רבתי של היום צפופה ומאוכלסת.עתודות קרקע נגמרות ומנגד - אף אח ד לא טרח ליירצ מקומות עבודה יציבים ומוסדות לימדו איכותיים בפריפריות לאורך השנים, שאלו שני הדברים המשמעותיים ביותר עבור משפחות. בנוסף - מחירי הדלק מייקרות מאוד נסיעות בינעירוניות ומגורים באזורים מרוחקים לא משתלמים מההיבט הכלכלי.

אז מצד אחד הביקוש להתגורר במרכז מסיבות הישרדותיות לגמרי גבוה מאוד (מלבד הביקוש מסיבות אחרות), ומצד שני - כבר אין רזרבות. למרות כל מה שכתבתי למעלה על תוספות הבנייה השאלה אם אין איזה גבול, לימיט, נקודת אל חזור, שממנה לא משנה כמה יהיה רצון טוב ותוכניות מבריקות ובנייה מוגברת - פשוט לא יהיה אפשרי לספק מספיק מקומות דיור במרכז הארץ. מה שייצור מצב תמידי של ביקוש שעולה על ההיצע בת"א רבתי. ואת כלה טיעונים שכתבתי אפשר לפוך - בהחלטת ממשלה. למשל אם המצב הפוליטי והגיאוגרפי בישראל יהיה קשה (למשל, רעידת אדמה, ממשלה לא יציבה, מלחמה בפוטנציה שגם אם תרחף כך מעל הראשבשנתיים הקרובות) הרי ששוב המדינה תנסה לעודד משקיעים בנדלן להכניס הון זר לארץ, ושוב יהיה פה מאוד אטרקטיבי עבורם כך שלא משנה שבמילא ההיצע לא עומד בביקושים של המקומיים - גם משקיעים זרים יעמיקו את האחיזה שלהם פה. וקבלנים יעודדו לבנות בנייני יוקרה על פני בניינים במחירים ובגדלים שניתן לעמוד במימונם אם אתה זוג צעיר. ואחוזי הגירושים - לפני שלושים שנה זוגות נישאו ורובם סיימו אתחייהם יחד, היום המגמות הפוכות, ועל כל זוג גרוש נדרשות שתי דירות בשוק. לסל הזה נכנסת תופעת הרווקות המאוחרת. גם הרצון בדירות גדולות ובחדרים רביםלכל אדם בבית - הן דוגמאות להשפעות הפוכות שיכולות לתקוע מקל בעגלה שמנסה להתקדם מעלה אבל הולכת אחורה.

ומה יקרה לתל אביב במצב כזה ? תהפך למנהטן? עיר לעשירים? והערים מסביב לה? והקיטוב החברתי בין "המרכז" לפריפריות רק יגדל. וכן ה לאה. וכן הלאה..

זה מה שעובר לי בראש, ואני שמהח שניסחתי זאת כי ניתוחים של מגמות חברתיות, פוליטיות, גיאוגרפיות והיחסים ביניהם זה מה שחסר לי בכל המאמרים באינטרנט וההרצאות ביו טיוב ומה לא. והכי מדאיג אותי -שמי שמנהלים את המערכות החזקות במדינה, גם מושחתים וגם - מתעסקים רק במספרים, בכסף, ולא במגמות חברתיות, זה לא מעניין אותם, במה שקורה לנו במערכת השיקולים שלנו כשאנו חיים בארץ בשאלת החרדים, בבעיית המשקיעים הזרים, בבנקים, בפוליטיקה הבעייתית

ואם התחלתי בלומר - שנמאס לי שמתעסקים רק במספרים, שהם העוגן אבל ניתוחי עומק של כל השאר הם מה שחשוב אני דוקא חוזרת לעוגן. כי אחרי שמדברים על תופעות באים המספרים ומכמתים אותן ועוזרים גם להסיק מסקנות. כך, אם אנחנו איקס תושבים כיום ויש מגמת גירושים של שני זוגות מחמישה. האם יש למישהו נתונים על הצפי לכמות הגירושין שתהיה בארץ בעוד חמש שנים? לגבי הרכבת - האם יש צפי לשנת סיום הקמתה? לגבי ירידה מהארץ - לא מצאתי נתונים מדוייקים, רק שמועות, האם יש נתונים כאלה כמותית ולא רק באחוזים? האם יש נתון אחד שניתן לסמוך עליו ושמצביע במדויק על כמות הדירות שמעוקלות מדי חודש ועל אחוז בעלי הדירות שאינם עומדים בהחזרים על ציר הזמן (נאמר, בעשור האחרון)? ועוד... נתונים כאלה יעשו גם סדר וגם שכל.

לילה טוב...

מעניין..

גם אני באותו מצב עם אותן תהיות. בבנק טפחות הציעו לי לסגור כסף ל 13 שנה, שבסוף הכסף יכפיל את עצמו. בחישוב תשואה יצא לי כ 5.6% תשואה שנתית. האם יש קאטץ?

בבנק טפחות הציעו לי לסגור כסף ל 13 שנה, שבסוף הכסף יכפיל את עצמו. בחישוב תשואה יצא לי כ 5.6% תשואה שנתית. האם יש קאטץ?

מוזר. זו תשואה יפה מאוד וכביכול ללא סיכון?!
האם ביררת -
כמה עולים דמי הניהול? הם מוחושבים כאחוז מהסכום, וברגע שהסכום עולה כך גם דמי הניהול. הם עלולים להגיע לכדי שליש ואפילו חצי מהסכום.
איך חישבת את התשואה? אם חילקת את הסכום הסופי בשנים - זה לא מדוייק.
האם דמי הניהול או כל דבר אחר בחשבון צמוד למשהו?
מה קורה אם אתה שובר את הקרן באמצע?
האם זה סכום סופי ודאי שמובטח לך אחרי ניכוי דמי ניהול וכו' - או תחזית בלבד של מסלול השקעות סולידי שגם טומן בחובו סיכון (ע"ע 2008)?
מה קורה אם אתה רוצה להעביר את העו"ש שלך לבנק אחר (בהנחה שיש לך חשבון שם).
האם אתה בטוח שאתה רוצה לסגור סכום גבוה להרבה שנים? (נאמר שבעוד שנתיים מחירי הדירות יורדים לשפל, אולי תרצה שיהיה לך כסף זמין בצד לרכוש השקעה משתלמת).
ביקשת מהם לוח תשלומים וקראת לעומק? האם הם משמיטים שם משהו?

אלו שאלות שאולי יבהירו את הקטש אם ישנו.. מנסיוני עם הבנקים זה נשמע גבוה מאוד ביחס למסלול ללא סיכון. זו תשואה שמושגת במסלולים עם סיכונים, גם אם לא גבוהים, אבל בכל זאת סיכונים כולל שנים שבהן יש הפסדים.

בכל מקרה שתף אותנו במסקנות שלך.

בחישוב תשואה יצא לי כ 5.6% תשואה שנתית. האם יש קאטץ?
בהנחה שהמדד יעלה כל שנה ב(לפחות) 2% אז רק המדד אוכל לך רבע עד שליש מהרווח. ואם מדובר על תכנית חסכון, נדמה לי שצריך לשלם 20%-15% מס על הרווח.
למיטב ידיעתי, אין דמי ניהול על תכניות חסכון. אבל אם יש קנס על יציאה מהתכנית וזה צריך להלקח בחשבון.
באופן כללי, לא הייתי ממליצה כיום לנעול כסף לתקופה ארוכה כי הריביות במשק נמוכות מאד. עדיף לשים בהשקעה נזילה ובטוחה יחסית כמו אגרות חוב של המדינה.
מצד שני, יכול להתאים למי שלא סומך על עצמו שיעמוד בפיתויים להוציא את הכסף על מותרות וצריכה.
<רוזמרין>

האיפלציה תשחוק כל תוכנית לא צמודה אחרת באותה מידה. מחויב במס של 15% נכון להיום.ללא דמי ניהול,או עמלות.
הבעיה העיקרית זה לסגור ל13 שנה. יש סיכוי טוב שגם אם זה לא נראה ככה היום, נרצה להשתמש בכסף, ואז או שמוציאים בקנס גדול (לא בררתי), או שלווים את הסכום במקום.

האים ישנה דרך לבדוק בכמה אחוזים תיגדל תוכנית פנסיה ממוצעת ב 13 שנה.
האים ובמידה הריבית במשק תעלה ל 5.75 (הפריים) האים אז אפשר יהיה לקבל את אותה תוכנית בפחות שנות המתנה או שסביר להניח הריבית תגדל, מספר שנות ההמתנה ירד,
אבל האינפלציה תגרע מהרווחים.
ואים האינפלציה תעלה יהיה מצב ש13 שנים מאוחר יותר אהיה כמעט ללא רווח ואולי כספי יהיה שווה פחות (6% אינפלציה).

האם ישנה דרך לבדוק בכמה אחוזים תיגדל תוכנית פנסיה ממוצעת ב 13 שנה.
פעם, לפני המון שנים, היה אפשרי לבדוק. בזמנים ההם, והלוואי וזה יחזור שוב, המדינה הקציבה אגרות חוב מיועדות לקרנות פנסיה באחוז ריבית ידוע והאג"ח היוו את רוב הקרן.
היום, קרנות הפנסיה הן הימור בורסאי לכל דבר. תלוי במה הן משקיעות, תלוי כמה הן זריזות לשנות השקעות כושלות, תלוי כמה הבעלים/מנהלים מושחתים, תלוי כמה דמי ניהול הן גובות.
אגב, אם אתה שם כסף לקרן פנסיה- אתה נועל אותו עד גיל 67 או מוציא אותו עם קנס של 35%. לא מומלץ אם לא חייבים.

אם אתה צריך כסף בעוד 13 שנה, אבל אולי תצטרך לפני כן, אני הייתי ממליצה לבדוק את אגרות החוב הארוכות של המדינה. יש כמה סוגים, צמוד למשהו או לא, והריבית לא גבוהה אבל יציבה.
יש מס רווחי הון של 15%, אם אני לא טועה, ויש אפשרות למשוך את כל/חלק מהכסף מתי שאתה רוצה. תבדוק בבנק מה הן עמלות הקניה והמכירה שלהם אבל תזכור שאם לא תבצע כמעט פעולות אז זה זניח מבחינתך.
חפש את המושגים אג"ח גילון או אג"ח שחר.
<רוזמרין>

אחרי ששאלתי הרבה שאלות ובעצמי העליתי כמה תשובות אני שמחה לשתף במסקנה חיובית שלי.
על אמת.
מחירי הדירות יורדים.
את זה, אחרי מעקב צמוד עד אימה של הנושא, אני כבר יודעת בוודאות.
המחירים שמופרחים במודעות יד 2 גבוהים בכ-20% ממחירי עסקאות שנסגרות בשטח.
דירות חדשות ו/או מקבלן נסגרות אפילו בהנחות גבוהות יותר.
זה לא נכון לדירות בת"א, ר"ג, גבעתיים - שם דירות עדיין נחטפות במחירים הנקובים או ממש מעט מהם - עד 5% פחות.
משהו קורה גם לשוק השכירות. דירות עומדות ריקות באזורים שכבר חמש שנים לא דמיינו את זה. למשל בדרך השלום בתא, דירת 2.5 מרווחת במחיר של 3,800 לא מושכרת. יש עוד.

הציבור מצביע ברגליים.
או שהוא לא מצביע, הוא פשוט עסוק מדי בלתפור את החורים בכיס.

אז זו בשורה ענקית מבחינתי ואני אמשיך לעקוב, אבל כבר עכשיו אפשר לחייך!

ורק בשביל שהעדה לא תכעס מדי מהשמחת חינם הזו אני כב רתיכף ומיד מוצאת סיבה להיות מוטרדת - יצא לי השבוע לדבר עם כל כך הרבה אנשים שמסתבר שרכשו דירה בחמש השנים האחרונות. לא סתם. חדשה מקבלן, או משופצת מין היסוד. אנשים שמהכרותי הקרובה אליהם מרוויחים לא יותר מ-13,000 שח יחד, ועדיין בתחילת בניית הקן המשפחתי.

אז אם יאיר לפיד שואל - איפה הכסף.. אני שואלת מאיפה הכסף?
חלק מההורים. אבל לא הרבה. מקסימום 30% מהערך.
אז ממה הרוב ימומן? מחלומות באספמיה.
את אחת מהן פגשתי בדרך לאיקאה, כי מיליון שש מאות על הבית שיימסר רק עוד חצי שנה זו לא התחייבות מספיק גדולה והם בדרך לרהט את כל הבית. בינתיים הם חיים אצל ההורים עם הילדים כי אין להם שקל ושורפים כמויות דלק בין כל מוסדות הלימוד הועבודה המרוחקים.

יש לי גם שני חברים שרכשו דירות להשקעה, לפני שנה שנתיים, שיפצו ומחכים "לעשות רווח". אין להם פונים. וכבר עכשיו הם סופגים הפסדים על ההשקעה בשיפוץ ועלויות אחזקת הדירות (ללא שוכרים).

נכון לנקודת הזמן הזו אני מכירה חמישה זוגות שברור שבעוד חמש שנים מהיום ההחזרים יגיעו לגובה של 60% מההכנסות לבית שלהם. רחוק מזה אני אפילו לא רוצה לחשוב.
שצפי להגדלת ההשתכרות לא נראה באופק. ושלפחות לאחד מבני הסוג אם לא לשניהם - אין יציבות כלכלית.
שרק לחלקם יש קרן השתלמות בפוטנציה או ירושה עתידית רחוקה וזעומה.
ה-5 שאני מכירה הם טיפה בים, בהתייחס לנתונים.

וחשבתי, מה יקרה איתם, וקראתי טוקבק אחד שכתב יפה שזוג אחד שניים אפילו 100 יקרסו עוד מעט, זה לא יזיז לאף אחד, אבל הזוג ה-101 יגרום לגלגלים לנוע. ואז המדינה תתערב ותקל עליהם את ההחזרים באמצעים שונים. על מנת למנוע קריסה של המערכת הבנקאית ובכלל. הם ירוויחו מזה, אבל כל החלוצים - לא ממש. וגם להם זה יעלה ביוקר.

אז אני תוהה האם התערבותו של בנק ישראל היום בפרסום הגבלות משמעותיות על המשכנתאות (בטח ביחס למה שהיה פה עד עכשיו) לא מגיעות מאוחר מדי והאם, וזה יותר מעניין, הן מגיעות עכשיו כי כבר עכשיו - אלו שרכשו דירות בחמש השנים הללו - מתרוצצים בין הבנקים רגע לפני/אחרי העיקול.

בכל מקרה יהיה מעניין לראות מה זה עושה לשוק הדירות.

זה בטוח יועיל להורדת המחירים, כי זה ירחיק כמה משקיעים זבי חוטם, ועוד כמה שלא חשבו על הכל עד הסוף.
אבל זה גם יעמיק את הבור של אלו שנחושים בכל מחיר לרכוש דירה גם אם זה אומר שילוו את ההון "העצמי" מגורמים אחרים ויסתבכו בהחזרים של של הלוואות פלוס משכנתא בריביות גבוהות.

http://finance.walla.co.il/?w=/3/2580414

מחירי הדירות יורדים. את זה, אחרי מעקב צמוד עד אימה של הנושא, אני כבר יודעת בוודאות.
את מוכנה לשתף אותנו איך את עוקבת? זה משהו שהייתי שמחה ללמוד.
אני יודעת שמחירי הדירות ביד 2 הם לרוב גבוהים יותר מהמחיר הסופי, לא רק עכשיו. כמו ביד 2 ברכבים.
גם אם נכנסים לאתר של רשות המיסים, רואים עסקאות נמוכות ממש לעומת המחיר המבוקש באותו רחוב. מתווך נדל"ן הסביר לי פעם שסכום העסקה המדווחת לרשויות המס היא נמוכה יותר כי
גם לקונה וגם למוכר יש אינטרס להפחית את סכומי המס הנדרשים. זה חלק ממהון השחור הכל-כך מדובר היום.

זה בטוח יועיל להורדת המחירים, כי זה ירחיק כמה משקיעים זבי חוטם, ועוד כמה שלא חשבו על הכל עד הסוף.
מה שאת קוראת "יועיל לירידת מחירים", אני קוראת טרגדיה. עדיין זוכרת את הקריסה בשנות ה-80' ותאמיני לי, אין שום שמחה בעניין. גירושין, דכאונות והתאבדויות היו חלק מהמפץ.
<רוזמרין>

את מוכנה לשתף אותנו איך את עוקבת? זה משהו שהייתי שמחה ללמוד.

אני נכנסת ללוחות המודעות פעם ביום כל יום. אני בודקת כמה זמן נשארות המודעות באוויר, ליד כמה מהן מצוין "מיידית", אני בודקת גם את מחירי הדירות בשורת המתווכים - הם בדר"כ נותנים תחזית מדוייקת יותר למוכר על מנת לסגור עיסקה (למרות שיש שם גם מחירים נמוכים בצורה מופרזת על מנת למשוך מטלפנים). למדתי כבר לזהות משרדי תיווך שאוהבים לפתות מדי לעומת כאלה שאמינים יחסית. לא כל מודעה שלא ירדה אכן רלוונטית בשוק, אבל אני מניחה שהרוב יורדות אחרי שבוצעה עיסקה .

אני משוחחת עם רוכשי דירה או בחיפושים - ומבקשת לדעת הכל על המשא ומתן, המחיר ההתחלתי והמחיר הסופי. יש תקופות שהמשא ומתן לא גמיש כמעט, השוק הוא שוק של המוכר. ועכשיו - בדיוק להיפך, השוק חזר לידי הקונה.

אני משוחחת עם מוכרי דירות ומבקשת לדעת הכל כנ"ל

יש לי מספר חברים משקיעים בתחום בוריאציות שונות (קונים ומוכרים, קונים ומשכירים, קונים מגרשים, משקיעים בחול ועוד) - ומהם אני שומעת על מאחורי הקלעים. זה נתון לפרשנותם אבל אני לומדת גם מההתנהלות שלהם, הפיק הגדול היה לפני שנה פלוס מינוס, כלומר מי שקנה בעשור האחרון (אפילו לפני שנתיים) ומכר לפני שנה שנה הרוויח בגדול.

אני קוראת כל יום לפחות שעה של מאמרים וכתבות, מכל הסוגים, מיינסטרים ולא מיינסטרים, דיווחים רשמיים וכאלה חתרניים, ומתמקדת, שימי לב - בטוקבקים. שם את את יכולה לגלות מתווכים, ויזמים בתחום הנדלן שבויכם את נפשם לאחרונה על אין פניות של קונים. מדי פעם אני קוראת גם הפוך אבל מספרם של הראשונים גבוה יחסית. אני קוראת שם גם על מוכרים שמספרים שנתקעו עם דירות.
כל אלו היו מאז ומעולם - אבל בחצי השנה האחרונה המספרים כבר מובהקים ובודאות גבוהים יותר מבשנים האחרונות.

אני גם משתעשעת באתר ההוא שמשווה מחירי עסקאות באזור המבוקש לפי שנים. מ ר ת ק.

לגבי סייגים -
אני נזהרת כשאני קוראת דיווחים נקודתיים כגון "נמכרה דירה בלה בלה במחיר בלה בלה" דירה אחת ש מכרה במחיר נמוך או יקר ביחס לאזור לא אומרת כלום על השוק.

אני נזהרת מלהסיק מסקנות על אזורים קטנים. רחובות קטנים או שכונות קטנות. מחיר של עסקה אחת מופרזת או מציאה יכול להטות את הממוצע בסטייה רחבה מדי ביחס לעלויות באותו הרחוב. אבל זה כבר להתמקצע ממש באזרו מסויים שאת מחפשת בו.

אני קוראת גם לא מעט על תוכניות עתידיות, על מגמות שמשקיעים מנסים להבין רגע לפני שהן מתרחשות. הכל כתוב, צריך רק לקרוא.

אני קוראת גרפים ונתונים מספריים של כמה מקורות, והאמת שאני לא יודעת למי להאמין. לכן אני מתייחסת רק לתנודות קיצוניות שאותן קשה לפברק על טווח הזמן. מזה למדתי דרך אגב לסמוך ולהיות בטוחה שאחרי כל עליה תבוא ירידה יפה. לא בטוחה לגבי תל אביב, גבעתיים וכו' שהמצב כאן במאת מורכב ברמה של השנתיים הקרובות (אחרי זה אני סבורה תהיה ירידת מחירים כשפרויקטים רבים יסיימו בנייה) אבל במרחק השנים ניתן לראות שמחירי הדירות תמיד במגמת עלייה אבל מאוד הדרגתית ברמת הממוצע, כי הירידות אחרי העליות הגדולות מאזנות אותם (או ההיפך

) . החוכמה היא לתפוס את המומנט הנכון בשוק עבורך, בדירה הנכונה עם המשאבים הנכונים. בשביל ז ה באמת צריך ידע ועבודה קשה ומזל או - מזל כמו בכל שוק (נתקלתי בהרבה ברי מזל שלא מבינים דבר וחצי והלכו וקנו לפני כמה שנים ויצא להם טוב, מצד שני יש הרבה שנפלו ויפלו וכואב הלב).

המומנט הנכון עבורך הוא לא סתם ביטוי. אם אני מחפשת דירה בסדר גודל של 500,000 שח ובינתיים משלמת 36 אלף ש"ח בשכירות כל שנה, גם אם תהיה ירידת מחירים של 10-15% הדרגתית בשנתיים הקרובות היא לא תעזור לי, אלא אם אני צופ הירידה דרסטית יותר וזה תלויב איזה אזורים ומתי.
ולכן אם אמצא דירה שמתאימה לי (למגורים כך שחשוב גם למצוא משהו שנכון לך לא רק שנכון לשוק - שזה לא פשוט) עכשיו עדיף לי לקפוץ עליה מאשר לחכות. הלוואת משכנתא עדיפה לי על פני מינוס עם ריבית משולשת (תמיד טענתי שיש דבר כזה, כלכלת עניים, וזו דוגמא לכך). וזה במידה ואני מדברת על דירה למגורים (נכון לעכשיו אני לא קונה דבר אבל נערכת לגיוס הון ראשוני והגדלת השכר).

כמובן שהמסקנות הסופיות וההבנה היא שלך, אבל הכלים - הכל פה באינטרנט ובסביבה הקרובה שלנו.
אנחנו מדינה קטנה, הרבה יותר פשוט לשלוט במידע ממה שנדמה.
במקרה שלי, נראה לי שפיתחתי הבנה טובה מאוד של השוק, והבנה נכונה של מגמות עתידיות (אם אני רואה את הדרך שעברתי בעשור האחרון).

לגבי מה שכתבת על הדיווח לרשויות המס - נדמה לי שמדובר על אחוז קטן של עסקאות, רוב האנשים חוששים מעסקאות מפוקפקות וואם כבר כנראה בעיקר משקיעים כבדים שעליהם גם חובות המס גבוהות במיוחד. כך או כך זו לא מסה קריטית שעל פיה ניתן להסיק מחירים ממוצעים.

מה שאת קוראת "יועיל לירידת מחירים", אני קוראת טרגדיה. עדיין זוכרת את הקריסה בשנות ה-80' ותאמיני לי, אין שום שמחה בעניין. גירושין, דכאונות והתאבדויות היו חלק מהמפץ.

לא לזה התכוונתי... קראי שוב ושימי לב שהתכוונתי להיפך - שזה אמור למנוע טרגדיה, כי
זה בטוח יועיל להורדת המחירים, כי זה ירחיק כמה משקיעים זבי חוטם, ועוד כמה שלא חשבו על הכל עד הסוף.

ירחיק- הכוונה, ירחיק אנשים לעושת טעויות שיגרמו לקריסה. ירחיק אנשים מלקחת משכנתא שגדולה עליהם.
וזה כמובן אמור להוריד את המחירים כי הרבה פחות אנשים יבקשו לרכוש דירה.
אני רק תוהה כמה, בהתחשב בעובדה שנתח נכנבד מרוכשי הדירות הם משקיעים.

^{+הודעה ממשתתפת חדשה התקבלה בברכה:+}

שימי לב להערה המשעשעת בתחתית הדף של המאמר בוואלה:

"וואלה! אינה מתחייבת כי הנתונים המוצגים לעיל הינם נכונים ו/או מדויקים ו/או מהימנים והם עלולים לכלול טעויות ושיבושים, או להיות בלתי מעודכנים בשל, בין היתר, פערי הזמן ממועד היווצרם ועד להצגתם באתר. לפיכך, אין להסתמך על המידע לעיל לצורך קבלת החלטות או לכל צורך אחר".

למעשה חבל שכל עיתוני הכלכלה לא מצרפים הערה כזאת לכתבות, בעיקר בנושא נדל"ן, כי האמת המפחידה היא שאף אחד לא יודע כלום, ופחות מכל יודעים אלו שמתיימרים לדעת.
הדבר היחיד שנכון תמיד הוא שכדאי לבדוק מי הכותבים ומי המתראיינים - יזמים, מתווכים, אנשי ממשל, מתווכים שמתמחים בחו"ל, ושאר בעלי אינטרסים.
(במקרה של וואלה - אני לא מכירה את קובי ישעיהו אז אני מסייגת את דברי - זה נראה כמו גזור הדבק מקומוניקט של בנק ישראל.

^{+הודעה ממשתתפת חדשה התקבלה בברכה:+}

ואחרי שקראתי את הניתוח המפורט ואת המתודות של פותחת הדף אני רוצה להמשיך ולסייג: שנראה שדווקא היא ,שתקפה את הנושא מתוך ענווה, רצון ללמוד וענין אמיתי, הצליחה להגיע לניתוח מצוין של התנאים ושל האפשרויות העדיפות עבורה.

תודה רבה על הפרגון

אני מרגישה הרבה יותר בשליטה אחרי כל המידע שאגרתי, זה מפקס אותי ומעניק בטחון רב יחסית בתחום הזה, שלפניו הייתי חסרה - אבל עדיין אני לא מתכוונת לחתום על משהו בשלב הסופי לפני שאפנה ליועץ נדל"ן מנוסה, בלתי תלוי, לא מקושר לבנקים - בבוא הזמן. זו עיסקה גדולה מדי ומורכבת מדי מכדי לפעול רק על פי ידע וזו אחת המסקנות שלי מהנושא וטיפ שלי לכל מי ששואל.

לגבי מה שכתבת -

הדבר היחיד שנכון תמיד הוא שכדאי לבדוק מי הכותבים ומי המתראיינים - יזמים, מתווכים, אנשי ממשל, מתווכים שמתמחים בחו"ל, ושאר בעלי אינטרסים.

זה כל כך נכון.

בדיוק יום או יומיים אחרי הכרזות הנגיד על ההגבלות על המשכנתאות, התפרסמה כתבה חדשותית כביכול של "מומחים" שטוענים שזו לא עזרה של ממש לציבור הרוכשים, הם גם מסביירם למה וכיצד זה לא ישפיע על השוק (אה-אה) בסוף הכתבה נציג מגינדי השקעות נדלן או משהו כזה אמר "כבדרך אגב" שעזרה של ממש בניגוד למה שהמדינה עושה - זה מה שנותנים בגינדי - החזר של חלק מסכות הקנייה רק כעבור 10 שנים לא ריבית. הצעד הבא שלי היה ללכת לחפש על האמירה הזו מידע ואז הגעתי לכתבה גם "חדשותית" שפורסמה במקביל לכתבה הנ"ל (באתר אחר) וכתבו שם שגינדי רוצים למכור קומפלקס שלם תוך חודש (ברחובות) ויצאו במבצע הזה למשך חודש. רק בשביל להמשיך לפרויקט הבא.

לא פלא שפתאום גינדי מתראיינים לשתי כתבות מקביל - באותו עניין, האחד מובהק וישיר והאחר בכדרך אגב.
המבצע הזה אגב מאוד מסוכן למרות שגם יעיל לחלק קטן מהרוכשים. בכל מקרה הוא פורסם כביכול כידיעה חדשותית אלגנטית למרותש היה פרסומת בהולה מאוד לפרויקט דירות שלהם.

גם התרוץ - שהם רוצים למכור הכל תוך חודש בשביל להתקדם לפרויקט אחר כמובן מגוחכת. הם יותר נכון לחוצים למכור תוך חודש כי הם יודעים שמדובר בפתח צר מאוד של זמנים שבו עדיין אפשר לרכוש דירות מבלי שההגבלות נכנסות לתוקף ומחשש להיתקע עם דירות, לכן הם יצאו בעוד מבצע על מנת להנות מזרזיפי האנשיםה אחרונים שיידחקו לקנות דירות בתנאים הללו (בטח בנוסף להנחה משמעותית שתתקבל גם במשא ומתן - כי כמו שכתבתי בהודעה קודמת - ירידת המחירים החלה).

אז מה שאני קוראת מהכתבות האלה לפני שלמדתי את הנושא ומה שאני קוראת - אחרי - שונה לגמרי.
בעבר הייתי מסתקרנת ובודקת אם המבצע הזה מתאים לי, ייתכן והייתי נלחצת כי תחזיות המומחים אומרות שצעדי הנגיד לא ישנו דבר, לא יתרמו לירידת המחיר ולמעשה לא משמעותיות. אגב כתבות כאלה של "מומחים" יש בשפע. גם המבצע של גינדי היה נראה לי אטרקטיבי והייית עלולה לאבד את הקטש.
אחרי שלמדתי - זה מצחיק אותי. וזה מבהיר לי כמה שוק הנדלן ובעיקר קבלנים - בלחץ.
את המבצע הזה שהם מדברים עליהם - אני בודקת ביחס למידותיי - הוא לא רלוונטי עבורי, להיפך, סביר שיכניס אותי לבור. אני מבינה שהשוק נכנס להאטה ברורה והכתבה הזו בבהילות שבה פורסמה יום אחרי פרסומי ההגבלות - רק מחזקת את תפישתי ולא להיפך.

פותחת הדף- כל הכבוד לך...
יופי של חקירה בנושא ומסקנות איכותיות.
גם כאלה החורגות מהנושא העיקרי כמו מהי התקשורת באמת.

נראה לי שאת יכולה לגזור ולהעתיק כמה מהתגובות האחרונות שכתבת, ולשלוח ל post]מכתבי קוראים 2436[/po].html באתר בועת הנדל"ן.
כך תוכלי לשתף עוד אנשים במידע הכל כך חשוב הזה...

הרמוני תודה רבה

כרגע נח לי כאן, אולי בהמשך..

ותראו את הכתבה הזו - רוב השכירים בישראל מרוויחים עד 6,655 שקל בחודש - אם מתייחסים לשכר החציוני ולא לממוצע שמושפע כפי שנכתב במאמר משכר הבכירים שצמח יפה בשנים האחרונות.

http://finance.walla.co.il/?w=/3/2583718
אני תוהה איפה פנסיה ואיפה דירה עם משכורות כאלה.מצד אחד.

מצד שני - אתמול ביקרתי במסעדה - שהיתה מלאה עד אפס מקום, יקרה במיוחד, אמצע השבוע כן?
אני הסתפקתי בקפה הפוך. לא היה לי ליותר מזה (למרות שאני גרה באחת הערים היקרות בארץ - כי נולדתי באזור אבל גם לגור בה וגם ללכת למסעה זה כבר יותר מדי).
והפייסבוק שעמוס בתמונות של חברים מובטלים או שלא גומרים את החודש, גרושים שאין להם במה לממן את טיפולי השיניים של הילד, או נשואים שגרים אצל ההורים עד שייכנסו לדירה החדשה כשאין להם שקל - כולם כל הזמן במסעדות, מצלמים את הפלאזמה החדשה, האייפון לילד, בדרך לארוע ובחזרה מארוע ועוד נופש, שבועיים באירופה.

בשנתיים האחרונות הבנתי.
חלק מהבעיות כאן נגרמות מניהול מושחת של הפוליטיקה שלנו
חלק מהבעיות כאן - נגמרות בגלל יוקר מחייה טבעי שעולה ביחס למשאבי טבע מדולדלים, הנפט, המים, צפיפות גיאוגרפית, גם תחלואה.
אבל חלק גדול מהבעיות כאן נגרם בגלל תרבות צריכה זנותית. רכישת מותגים, אכילה כל צהריים במסעדות, מנקה פעם בשבוע, נופשים, רכבים חדשים, דירות ענק, מחשב לכל אחד בבית, חומרי גלם יקרים במטבח, זריקה של עודפי מזן, האבסה של הבית במוצרים מיותרים,, נשפים מפוארים בכל ארוע משפחתי, לימודים מיותרים לתארים ראשונים ומתקדמים ועוד (כן יש לימודים מיותרים - מי זוכר את המאמר שפורסם לא מזמן על כך שחשמלאים, חרטים, מסגרים וכו' הם מקצועות דרושים מאוד בשוק ורווחיים בהרבה מחוסר המקצוע שיש לכ-90% מאלו שמסיימים לימודים אקדמאיים שאינם מרוצים מלימודיהם ושלא מוצאים את עצמם עד עצם היום הזה... פתאום בגיל 45 חלקם פותחים מאפיה, או מתפרה או נגריה להגשים חלום ישן אחרי שפוטרו שחצי חיים השקיעו בלימודים שמראש לא עניינו אותם רק כי מישהו הבטיח להם שבסווף יש כסף או מעמד או משהו, העיקר ללמוד. את עיקר השכלתי רכשתי מהאינטרנט, את מה שלמדתי באקדמיה אני יכולה ללמוד בחודשיים באינטרנט ואפילו טוב יותר. פשוט קשקשת מיותרת).

ואני חושבת שהדבר הכי נחוץ כאן מבחינתי לא פחות מטיפול מיידי בהיצע הדירות למכירה ולשכירות - הוא חינוך כלכלי מינימלי. כבר בבי"ס, בתיכון, בצבא. שבמקום מיליון שנה התמחות בראיית חשבון - סטודנטים יתמחו בחלק מהזמן בחינוך כלכלי לילדים ונוער. ואולי במקום לחייב לכתוב עוד תזה משמימה על קבוצות דמה - סטודנטים לתואר שני ינהלו יסדנאות להתנהגות צרכנית נבונה, עם משחקי תפקידים, עם חלוקת כסף וירטואלי שניתן איתו יהיה לדמות התנהלות בעולם בחוץ, אם זה משכנתא, לקיחת הלוואה, מה זה לוח שפיצר, מי זה יצחק לוי, איך עושים סקר מחירים, ממה מושפעים מחירי הנלדן, יוקר המחייה, מה זו ריבית, איך עורכים משא ומתן עם החברות השוונת, מה זו תשואה, מה זה פנסיה... ומהדבר הזה תצא תזה יישומית, רלוונטית - לסדנאות הבאות וכן הלאה.
זה פשוט וזה לא עולה כסף וזה טוב לכולם.

אבל למה לעשות את זה כשאפשר לעשות תזה שתיקבר במדף כלשהו במקרה הטוב או תעלם לגמרי מהעולם - על מצב החסה בשטחים. במילא לא הייה זמן לאותו סטודנט לחזור ולפשפש בלימודיו אי פעם בין העבודה הראשונה לשנייה רק על מנת לשלם שליש מחייו - משכנתא גבוהה פי שתיים ממה שיכל לקחת, עלויות מחייה מופרזות - אם היה מבין טוב יותר כיצד להתנהל מול הבנקים, הבוסים, החסכונות הכפולים, העמלות, התנהלות צרכנית עגומה ומה לא שעליהם הוא משלם סתם כל יום שנים על גבי שנים.

^{+הודעה ממשתתפת חדשה התקבלה בברכה:+}

הטענה המקובלת לגבי תרבות הצריכה הישראלית היא שכיוון שתחושת אי הביטחון, התהייה האם נהיה כאן מחר והתפיסה שהעולם נגדנו והערבים רוצים לזרוק אותנו לים (שמפומפמת בעוז על ידי השלטון והתקשורת, כל אחת וסיבותיה היא) גורם לאנשים לרצות לחיות את הרגע. ולחיות את הרגע משמעו כמובן לבזבז כאילו אין מחר.
אגב, בארה"ב יש זרם קטן נוגד מיינסטרים שהתחיל בעקבות משבר הסאב פריים שמדבר על אנטי צריכה, חסכנות והסתפקות במועט, ממניעים כלכליים/ערכיים/אקולוגיים - frugality. בארץ האתוס הזה היה מאד מאד חזק בתקופת הישוב ואחרי הקמת המדינה, אבל שנות הצנע, המהפך והאמריקניזציה שחקו אותו עד תום.
באופן הוא כמובן יוצא דופן בענין.

בוקר טוב לידידתנו הלמ"ס - נתונים רשמיים: צניחה במכירת דירות חדשות ב- 45%

http://finance.walla.co.il/?w=/3/2584062

הטענה המקובלת לגבי תרבות הצריכה הישראלית היא שכיוון שתחושת אי הביטחון, התהייה האם נהיה כאן מחר והתפיסה שהעולם נגדנו והערבים רוצים לזרוק אותנו לים (שמפומפמת בעוז על ידי השלטון והתקשורת, כל אחת וסיבותיה היא) גורם לאנשים לרצות לחיות את הרגע. ולחיות את הרגע משמעו כמובן לבזבז כאילו אין מחר

זה נשמע הגיוני, זה מה שמניע את תרבות העוני.
מצד שני - היה יותר הגיוני פשוט להגר לארה"ב לא? כלומר אם זו הגישה.
או - בכל זאת לצבור עתודות למקרה של מלחמה וכו' (למשל ביטוחי נכות, מבנה, חסכונות לילדים שיוכלו לברוח כשתקום מלחמה, לנפח את החסכונות במידה ו.. .יש הרבה סיפורים על ניצולי שואה שמה שהציל אותם היה צמיד או שעון זהב של אחד ההורים, או תשלומים כבדים לחסידי אומות ועוד.

ושלישית - היום עודף כסף כבר לא קשור למחר או לעתיד, עודף כסף בימינו מאפשר לקבל שירותים בסיסיים ברמה טובה, מה שפעם היה פחות נגיש והכרחי (עם כל היד שזורם לכולנו וברמת המערכות הקורסות בארץ - זה לא צ'ופר להעזר ברפואה פרטית החל מניתוח קטן ועד השתלת כליה או במורים פרטיים או במחשב למשל. שזה בסיס אבל הוצאה שלא היתה בעבר (כולל אינטרנט וכו'). כלומר גם בגישה של אכול ושתה כי מחר ... צריך לעבוד ולחסוך ולצרוך נכון על מנת שתוכל לאכול ולשתות בכלל

בקיצור זו נשמעת לי טענה שיכולה להישמע הגיונית לכל דרך כלכלית שיבחרו בה, תלוי איך.

ביני לבין עצמי הגעתי להבנה שלחיות טוב כאן ועכשיו זה לא רק לרכוש ולהוציא ולהנות (כי זה חשוב) אלא גם לדעת שיש לי עתודות שמגנות עליי במקרה של נכות, שמגנות על הדור הבא, שאוכל לעזור למשפחה המורחבת בשעת צרה. לכן הרגלי הצריכה שלי השתנו מאוד בחמש השנים האחרונות, בתקווה לעשורים שופעים ומחושבים יותר בו זמנית

בקשר לשואה- הרבה ניצולים ניצלו בעזרת כסף ו/או רכוש
היו רבים עוד יותר שלמרות הכסף/רכוש ניספו

הרבה ניצולים ניצלו והיו חסרי כל
הרבה מאד חסרי כל ניספו...

אותו כנ"ל לגבי אנשים בעלי מעמד , אנשים חסרי מעמד, אנשים עם קשרים, אנשים נטולי קשרים....
אנשים בעלי יכולת הישרדות גבוהה וכאלו שלא ...

נראה שבסופו של דבר הסיבה לכך שאדם זה ניצל ואחר נספה קשורה לרבדים אחרים...

ובקשר לתרבות הצריכה: ללא ספק שמשהו בחברה שלנו (בהעתקה של אמריקע) היתדלדל מערכים עמוקים שאינם חומריים.

אפילו רק דוגמא פשוטה :

קחו מורה מעולה של ילדים שמאד מקדמת אותם ונותנת להם כלים להכיר את עצמם ואת ערך עצמם, כלים להביא את עצמם לידי ביטוי מלא של יכולותיהם וכשרונם הייחודי.
לעומתה איש הייטק שעובד על כל מיני ג'אגטים שלפעמים נמכרים ולפעמים אחרי שנתיים פיתוח, אינסוף שעות עבודה וטיסות טראנסאטלנטיות נזרק לפח.
ובחברה שלנו, הוא, איש ההייטק, נחשב למצליח יותר מהמורה וכמובן מתוגמל בערך פי 5 ממנה...

וחוץ מזה-פותחת הדף אני עוקבת בעניין רב אחרי הדף שלך. מאד מרשים הידע שאספת, הניתוח המעניין ואני שמחה שאת משתפת בו כאן.

_קשר לשואה- הרבה ניצולים ניצלו בעזרת כסף ו/או רכוש

היו רבים עוד יותר שלמרות הכסף/רכוש ניספו_

ברור שיש לכאן ולשם. אבל אם אומריםש הנטייה לבזנבזנות נובעת מהמחשבה שמחר לא נהיה כאן בגלל קטסטרופות ומלחמות הרי שאפשר לקחת את זה לכיוון הפוך - של לחסוך ולהתכונן ליום הדין...
זו היתה הכוונה ושלא נזדקק.

ותודה:-)

קצת אוף-טופיק: בחודשיים האחרונים אני מחפשת דירה להשקעה ואני מתחילה להגיע למסקנה שישראל פשוט לא אטרקטיבית כרגע. המצב שלי שונה, מדובר על השקעה שאחרי בית מגורים. בכל אופן, אני בודקת כרגע אופציות בארצות הברית ואני אשמח לשותפים למחקר...
אפשא ליצור קשר בפרטי [email protected]

^{+הודעה ממשתתפת חדשה התקבלה בברכה:+}

ממליץ לבדוק שהמטרה הנעה אינה פשוט פירסומת לרכישת דירה מפוקפקת בארה"ב באמצעות חברות כגון SBC.

אני ממש לא פרסומת... אני מתלבטת כמו רוב הכותבים כאן.

אני מסכימה עם רוב הדברים לגבי תרבות הצריכה המזעזעת ששוררת כאן.
אבל, וזה האבל הגדול ביותר - גם בלי זה, אנחנו לדוגמא:
שני ילדים, שנינו עובדים והשכר נחשב גבוה בשוק.
אבל.....
משכנתא 3700 בחודש (דירה קטנה, ממש לא דירת ענק, וגם לא חדשה).
גנים: 3300
ארנונה - 700
מים , חשמל , דלק , סופר וקופות חולים - הלך רוב הכסף.

זה באמת לא המסעדה פעם בשבועיים בשבת עם הילדים, או הגלידה לפעמים אחרי הגן.
ממש לא.

ולעבור לפרפריה לא יעזור לי, אם אני עדיין עובדת במרכז. רק הכסף על דלק כל יום והתוספת לגנים/צהרונים יכסה את ההפרש במשכנתא.
מעבר לזכך שממש לא נראה לי להכניס את ילדיי בשש וחצי למסגרת עד חמש.
די מזעזע, האמת.

משכנתא 3700 בחודש
כמה מהווה הסכום הזה מתוך ההכנסות נטו שלכם? אם זה פחות משליש- אז זה יופי.

ארנונה - 700
זה לחודש או חודשיים? אמרת שיש דירה קטנה אז אני מניחה שזה לחודשיים.
הרבה אנשים טועים ומחשבים את התשלומים הדו-חודשיים (ארנונה, מים, חשמל) כהוצאה חודשית והסכום נראה להם מאד גבוה.

זה באמת לא המסעדה פעם בשבועיים בשבת עם הילדים,
מנסיוני, מחיר של מסעדה עם הילדים, לא כולל הוצאות חניה ונסיעה למקום, הוא 200-300 ש"ח. תכפילי בשתיים, תוסיפי יציאה לבד או עם בן הזוג ותראי שזה לא מעט כסף.

לעבור לפרפריה לא יעזור לי, אם אני עדיין עובדת במרכז. רק הכסף על דלק כל יום והתוספת לגנים/צהרונים יכסה את ההפרש במשכנתא.
ברור שאם את עובדת במרכז אז לא תגורי בצפון. זו הביצה והתרנגולת. אם תחליטי לגור בפריפריה, תמצאי שם עבודה, כמו כולנו. השאלה היא מה מוביל את בחירתך. האם הכנסות גבוהות יותר (ואולי בילויים זמינים יותר) או הוצאות קטנות יותר וסוג אחר של בילויים (ים וטבע בחינם).
דלק הוא תוספת מכאיבה לגרים בפריפריה, גם אם עובדים שם. פשוט צריך לנסוע יותר רחוק לעבודה, לסידורים, לקניות ולבילויים. אבל אם את גרה בנהריה או בבאר שבע, אז רוב הדברים זמינים לך. אולי רק עבודה תהיה בעיה. לגבי גנים- הנחמה היחידה שזה עובר. בית ספר זה כבר הרבה יותר זול.
<רוזמרין>

לגבי מעבר לפריפריה, השיקולים לא תמיד נוגיעם לכסף כמו לסביבה וזה בסדר גמור "לשלם מחיר" על לגור במקום שאת מעוניינת בו אם בגלל הקירבה לעבודה או מוסדותצחינוך שאת אוהבת, או קרבה למשפחה, או סביבה מתאימה לך.

מנסיוני, מחיר של מסעדה עם הילדים, לא כולל הוצאות חניה ונסיעה למקום, הוא 200-300 ש"ח. תכפילי בשתיים, תוסיפי יציאה לבד או עם בן הזוג ותראי שזה לא מעט כסף.

אבל זה לא 200-300 שח לעומת כלום. גם בבית הארוחה החמה של משפחה בת חמש נפשות (ילדים ובוגרים, לא תינוקות או פעוטות שאז גם מחיר המסעדה יורד בהתאמה) עולה בממוצע 80-100 ש"ח .
ויש הוצאות נלוות ואירוח של חברים.
והיום אפשר ללכת למסעדות בדילים, קופונים, עסקיות שמוזילים בכחמישים אחוז את ההוצאה.

כשמשווים בילוי במסעדה או נופש צריך להשוות את ההוצאה הכוללת פחות ההוצאה בפועל בבית ללא הבילוי ואת ההפרש להכניס לחישובי כדאיות.
אז תארי לך שבילוי במסעדה עולה בממוצע 200-150 ש"ח למשפחה ( בעזרת קופונים, דילים וכו') במקום ארוחה בבית. ואם זו פיצריה, או פלאפאל או כאלה, שנחשבות מסעדות לכל דבר בקניון מקומי ההוצאה זולה עוד יותר. בלי הכנות ונקיונות, והמשפחה מתאווררת - זה שווה את זה פעם בשבועיים וזו באמת לא ההוצאה שתוקעת אותך במקום כלכלית.

--

אם הוצאות - האמת שנבצר מבינתי איך אנשים עומדים בהוצאות לאירועים משפחתיים, מתנות הכוונה.
בשבע השנים האחרונות לא הלכתי כמעט לאירועים, חלק בגלל סיבות כלכליות אבל חלק כי לא התחשק לי ועשיתי פאוזה. חישוב גס מעלה שחסכתי 15,000 ש"ח

אני מסכימה איתך לגבי אירועים משפחתיים. הרעיון הוא להיות אוטנטיים מול המזמינים ולהיות ברורים ואיתנים בדעתנו שכל המפחה תדע שאנחנו יכולים לבוא רק לטקס וללכת. לא תופסים מקום מביאים מתנה צנועה או כלל לא מביאים והולכים מיד אחרי הטקס לפני כל האוכל. מודיעים את זה גם למנהלי הקייטרינג שסופרים אורחים בבואם במונה ידני כזה.
או שאומרים לבעלי השמחה שאת באה רק לסוף, כשמחלקים כוס קפה. אני מכירה מי שעושה כך וזה הכי טוב, כי גם כיבדת את החתני השמחה וגם לא נכנסת להוצאה מיותרת.
אני עשיתי בת מצוה לבת שלי הזמנתי את כל המשפחה עם הילדים והנינים וכל מי שרוצה לבוא כולל הדודים. אמרתי לכל אחד שיביא איתו אוכל לפי מספר המשתתפים באירוע, חילקתי פחות או יותר מי מביא פשטידה ומי מביא סלט, קינוחים ושתיה קרה, הזמנתי שולחנות וכסאות ומפות, קניתי חד פעמי, והכל יחד עלה לי סיבבות 1400 ש"ח. מהמתנות הכספיות שהתעקשו להביא כיסיתי הוצאה מינימלית זו, ועוד נשארו הרבה מתנות קטנות לביתי וקצת כסף לחסכון. כולם נהנו מאוד מהחגיגה, ועד היום בכל המסיבות הפנסי שמנסי, מהללים ומשבחים את היום בו כל המשפחה יכלה לבוא כי זה לא היה לפי מנות ומקומות ישיבה כי זה היה בפארק והיה מספיק מקום לכולם.

_אבל זה לא 200-300 שח לעומת כלום. גם בבית הארוחה החמה של משפחה בת חמש נפשות (ילדים ובוגרים, לא תינוקות או פעוטות שאז גם מחיר המסעדה יורד בהתאמה) עולה בממוצע 80-100 ש"ח .
ויש הוצאות נלוות ואירוח של חברים._
בתור אחת שמבשלת לארבעה בוגרים, אני מעולם לא הוצאתי סכום כזה, פרט לליל הסדר או ראש השנה.
ארוחה חמה, כולל בשר פחמימות וירקות- מקסימום 60 ש"ח. בלי בשר- בסביבות 20-30 ש"ח. ובשר אוכלים אצלנו רק פעמיים בשבוע.
אין לי מושג בקופונים אבל מסעדה בינונית בצפון לוקחים על ארוחה לאדם 50-80 ש"ח. אנחנו ארבעה. בתקופות שנמאס לי לבשל ויוצאים פעם בשבועיים- זה מיד כואב בכיס.
הרבה יותר קל לחסוך את זה מאשר לחסוך משכנתא או ארנונה ואפילו מים וחשמל. אלה הוצאות הרבה יותר קשיחות.
אבל את צודקת שזה חשוב לנפש, לצאת ולהתאוורר. אם כל הזמן מצטמצמים אז גם שמחת החיים מצטמצמת. צריך ללמוד לאזן בין הדברים ובמיוחד למצוא דברים משמחים בחינם.
לבקר חברים אהובים או לטייל בטבע או לראות סרטונים מצחיקים באינטרנט יחד עם המשפחה או לשים מוזיקה כיפית ולרקוד. מרחיב את הנפש ולגמרי בחינם.

כמה נכון - http://www.themarker.com/markerweek/1.1866254

_בתור אחת שמבשלת לארבעה בוגרים, אני מעולם לא הוצאתי סכום כזה, פרט לליל הסדר או ראש השנה.
ארוחה חמה, כולל בשר פחמימות וירקות- מקסימום 60 ש"ח._
את מחזקת את דבריי, הסכומים דומים, רק שאת מדברת על ארוחה ל-4 ואני דיברתי על 5 (כולל שתייה).

אין לי מושג בקופונים אבל מסעדה בינונית בצפון לוקחים על ארוחה לאדם 50-80 ש"ח.
אז זו הזדמנות טובה ללמוד יותר על קופונים ודילים.
תתחילי בגרופון, ויש עוד כמה. נרשמים, מפנים את הפניות שלהם למייל יעודי, ומקבלים הצעות לארוחות זולות ב-50% (!) אמיתיים, לא בערך, באזור מגורייך. יש גם במשלוחים ועוד.

למי שמבין -
אני רוצה לקחת הלוואה ממנורה מבטחים (היכן שמנוהלת הפנסיה שלי).
הלוואה בסך 20,000 שח לשלוש שנים -
ההלוואה תחושב עפ לוח שפיצר
יש שתי אפשרויות:
או הלוואה בריבית משתנה צמודה לפריים בתוספת 3.5% (ריבית הפריים היום בערך 3.5) - כלומר 7 % בהתחלה
או הלוואה בריבית קבועה של 5.5% צמודה למדד
בנוסף עמלת פתיחת תיק - 195 שח
ו-4 שח לכל חודש עמלת גבייה

שאלותיי:
אני אף פעם לא מבינה את ההבדל בין ריבית חודשית לשנתית, מה זה אומר? ומה הכוונה בלוח שפיצר? שסכום ההחזר ישיאר פחות או יותר קבוע או כמו במשכנתא.. ? או יחושב ביחס לסכום הנותר כל שנה?
ואיזה מהמסולילם עדיפים בהתייחס לעליות צפויות במשק שיש בו האטה (האם המדד יעלה יותר או הפריים?)

ושאלה אחרונה - שקלתי בכלל להוציא את זה מהפנסיה וזהו. אבל אני אאלץ לשלם מס של 35%. האם בסוף שלוש השנים האלו לא יהיה מצב שבכל זאת אשלם מס שזהה למס של 35% ואז כדאי פשוט להוציא את הכסף?
תודה על העזרה.

אני לא מבינה גדולה מאד, אבל זה לא נשמע לי הלוואה טובה יותר משל בנק
לצורך הדוגמה, לפני שנתיים לקחתי הלוואה מהבנק שלי (פועלים), על אותו סכום בערך, וזה היה צמוד לפריים בתוספת 2%.
היו בשנתיים הללו שינויים בגובה הפריים, כך שיתכן שזו הסיבה לתוספת, ושלך הציעו פריים +3.5 אבל עדיין- בבנק אין עמלת פתיחת תיק, ועמלת גבייה חודשית, אז לא ברור לי מה היתרון של הלוואה מחברת ביטוח..

לדעתי אין הבדל מהותי בין הצמדה למדד או לפריים, כי בד"כ כשהפריים עולה- גם המדד עולה ולהיפך. זה לא אחד לאחד, אבל בגדול ההבדל לא מהותי.
מה שכן, אני לא הייתי לוקחת הלוואה בריבית משתנה, כי אין לך שליטה למה היא תשתנה. פעם, כשלקחתי משכנתא, בדקתי לפי מה מחשבים את השינוי, וזה היה משהו כמו הריבית הממוצעת בעת השינוי+ איזה פרמטר. כלומר- זה תמיד יהיה גבוה יותר מהריבית בשוק שאת יכולה להשיג באותו זמן.

לוח שפיצר- זה אומר שבהתחלה את משלמת בעיקר ריבית, וכמעט לא נוגעת בקרן. המשמעות של זה, זה שאם פתאום יש לך סכום כדי לפרוע את ההלוואה לפני תום הזמן, סביר שתגלי שלמרות ששילמת כבר X חודשים- ההלוואה לא ירדה ואולי אף עלתה.
זה קורה כי נניח לקחת 100 ש"ח בריבית של 12%, או 1% לחודש, אז אחרי חודש את חייבת כבר 101 ש"ח- כלומר יותר ממה שלקחת בעצם.
לפי לוח שפיצר- תשלמי בהתחלה את הריבית, ומאחר וכל חודש מחושב מחדש גובה החוב- אז לוקח הרבה זמן עד שאת מתחילה "לנגוס" בקרן.
במשכנתא, יש אפשרות לקחת הלוואה במסלול של "קרן שווה", בניגוד לשפיצר, ואז בכל חודש משלמים חלק שווה של ריבית ושל קרן, ונוגסים בקרן מההתחלה. אם יש לך אפשרות כזאת- זה עדיף בהרבה.

ובכלל לגבי משכנתא, האם ההלוואה היא לצורך רכישת דירה? אני מניחה שלא, כי הסכום נמוך, אבל אם במקרה כן- ברור שעדיף לך לקחת משכנתא, התנאים הרבה יותר טובים.

לגבי השאלה אם להוציא את הפנסיה וזהו- לא נשמע לי כדאי. גם אם הפריים יעלה ותשלמי בפועל אפילו 9%, ולא 7%, זה עדיין במשך 3 שנים 27% ורחוק מ35%.
חוץ מזה, שרוב האנשים שאני מכירה- מעולים בלהחזיר הלוואות, ופחות טובים בלחסוך...אז אם כבר יש חסכון, פחות כדאי לגעת בו, במיוחד אם תשלמי כ"כ הרבה מס
מקווה שעזרתי במשהו

אני לא מבינה גדולה מאד, אבל זה לא נשמע לי הלוואה טובה יותר משל בנק
מהבנק אני לא יכולה לקחת. זו האופציה היחידה. זה או לקחת כספים מהפנסיה.
אבל אם במקרה כן- ברור שעדיף לך לקחת משכנתא, התנאים הרבה יותר טובים.
לא, זה לא לדירה.

לגבי השאלה אם להוציא את הפנסיה וזהו - לא נשמע לי כדאי. גם אם הפריים יעלה ותשלמי בפועל אפילו 9%, ולא 7%, זה עדיין במשך 3 שנים 27% ורחוק מ35%.
זה החלק שלא הבנתי קודם וגם לא עכשיו.
מחשבים את הריבית חודשית או שנתית? למשל על סכום של 20,000 ש"ח לשלוש שנים, נאמר לצורך ההסבר בריבית קבועה של 7 אחוז. כמה יוצא לי לשלם בסוף התקופה?
ושנית - אם אני משלמת 27 אחוז ריבית (וזה לא כולל את ה-400 שח עמלות גביה לאורך הזמן ופתיחת תיק ולא כולל את המינוס בבנק שגם עליו אני משלמת ריבית כשאני מחזירה את ההלוואה) אז אני מעדיפה למשוך כסף שאותו אני לא צריכה להחזיר לקרן ועליו אני גם חוסכת דמי ניהול שלוש שנים.
אלא אם אנימפספסת משהו.

ריבית מחושבת שנתית לפי מיטב ידיעתי. זה מחושב בד"כ כל חודש מחדש לפי החלק היחסי. למשל- ריבית של 7% שנתי , זה 7/12% לחודש
כל חודש זה מחושב ביחס לחלק שנשאר מההלוואה, כך שזה לא באמת 21% לשלוש שנים.
אבל מאחר ואף פעם לא לוויתי מחברת ביטוח, אולי כדאי שתבררי איתם אם הריבית היא שנתית, או לכל התקופה, או לחודש (לא סביר)

את אמנם חוסכת דמי ניהול אם את מושכת מהפנסיה, אך גם מפסידה את הרווח שאמור להצטבר שם

זה נכון.
מצד שני אני חסרת אמון כלפי המערכות האלה כך שמבחינתי להוציא כסף משם זה לא הפסד, בטווח הרחוק - אבל רק אם זה משתלם גם ברמה המיידית.
ממה שאת אומרת אני צריכה קודם לברר את הריבית ואיך היא מחושבת.
תודה על המענה המפורט:-)

בשמחה @}

שליחה על ידי אחת* » 06 מאי 2013, 00:40

מאמר מצוין שמסביר לאן הולך הכסף שלנו כשמפקידים אותו בקרן הפנסיה -
http://www.calcalist.co.il/money/articl ... 38,00.html

שליחה על ידי אולגה* » 27 מרץ 2014, 14:34

פוסט מעניין נגד קניית דירה בכלל, https://tinyurl.com/oqlc67x

^{+הודעה ממשתתפת חדשה התקבלה בברכה:+}

שלום לכולם, לכל מי ששאל לגבי הסיכוי שאינפצייה תפגע בפנסייה, והאם הפנסיה מוגנת מאינפלציה - אז ממש לא. תבדקו אותי, לפני שהיטלר עלה לשלטון בגרמניה הית היפר אינפלציה מטורפת ואתם מנחשים מה נשאר לאנשים מהפנסיה? כאלה שחסכו כל חייהם… אז אני יספר לכם, זה בקושי הספיק להם לכוס קפה. השיטה הכלכלית תמיד תדחוף בסופו של דבר לאינפלציה מטורפת ומי שישאר עם הנכסים ירוויח. במקרה הנדון הסכום הוא ממש נמוך, אבל הוא הוא מאפשר להשכיר נכס שיחזיר משכנתא זה הרבה יותר בטוח וחכם מאשר להשאיר את זה בפנסייה.