על ידי נהורה* » 31 מאי 2011, 14:42
מפרסמת מאמר שני במסגרת הטור, אשמח מאוד לתגובות והערות:
סוף מעשה במחשבה תחילה
אחריי שהוכחתי לעצמי, כי הון עצמי אינו תנאי הכרחי, לקניית נכס נדל"ני, רגליי היו קלות יותר. המשמעות של תובנה זו עבורי היתה, כי כשיהיה לי כסף זמין בהיקף נרחב יותר (במקרה שלי כתוצאה ממכירת בית) אוכל למנף אותו כך, שיניב לי הרבה יותר פירות ממה שדמיינתי מלכתחילה.
יותר מכך, ברגע שהושלמה משימת המכירה, הפחד המבעיט להסתבך בעיסקה שתוביל לכשלון לא רק שהתפוגג אלה הומר בתחושת מסוגלות וכח. הבנתי כי ההסתברות להצלחה בעיסקת נדל"ן תלויה במידה רבה בניהול על פי תוכנית ומטרות ברורות, כמו גם מחקר שוק מעמיק. זה היה הבסיס להבנה כי יש בידיי התחלה של נוסחה, שאם אפעל בדייקנות אחר כלליה, אוכל להשיג תוצאות דומות ואולי אף הרבה יותר טובות.
אנסה לשים את דבריי במסגרת הסבר רחבה יותר,
השאלה הראשונה עליה כל משקיעת נדל"ן צריכה לענות, היא מה מטרת הרכישה שלה?
התשובה לכך יכולה להיות אחת משתי אפשרויות: (א) תזרים מזומנים ו/או (ב) רווח הון.
במידה וחרטתן על דיגלכן לצאת ממרוץ העכברים ולא להיות משועבדות ליצירת הכנסה מיגיעה אישית יומיומית לצורך כיסוי ההוצאות החודשיות, סביר, כי תשובתכן תהיה יצירת תזרים חודשי קבוע. כך שעם התרחבות מצבת הנכסים שלכן תוכלו בהדרגה להרוויח יותר משכ"ד, ופחות לעבוד.
לצורך יצירת ההכנסה הפאסיבית הכרחי לבדוק כי תשלומי שכ"ד בהפחתת תשלומי המשכנתא החודשיים, יניבו יתרה משמעותית. כך שגם אם תהיה תזוזה בשיעורי הריבית במשק, לא תצטרכו להוציא כסף מכיסכן. אבל, ככל שההון ההתחלתי שלכן יהיה מצומצם יותר, סביר כי תשאפו לייצר רווח הון- האופציה השניה. כלומר, תשאפו לקנות נכס נמוך ממחיר השוק ולמכור אותו ביוקר תוך זמן קצר, על מנת להנות מרווח מהיר, שירחיב את אפשרויות ההשקעה שלכן. יש לציין שהאפיק השני דורש בקיאות רבה יותר בשוק הדירות הספציפי ובקונטקסט הכלכלי
במקרה שלי אני ציינתי כמטרת קנייה יצירת תזרים מזומנים ולא רווח הון. אולם התכתיב בשטח לפיו לא מצאתי דייר סביר, יצר צורך בשינוי התוכנית ועל כן תוכנית ב' נכנסה לפעולה- מכירה מהירה.
רכישה טובה לדעתי מאפשרת את שתי המטרות גם יחד.
מה שמעביר את הדיון לנקודה הבאה. הכח או הרגישות של עיסקה נובעים ממחקר שוק. הערכתי המדוייקת כי איזור הקריות לפני כשלוש שנים היה בעליה משמעותית ככלל, והיות הרחוב בו רכשתי בתנופה של עליית מחירים בפרט, הם הפרמטרים שהיו אחראים לעיסקה המוצלחת, בטווח זמנים כה קצר.
מחקר שוק, הוא שם קוד להכרות מעמיקה עם איזור מסויים. האיזור לעולם אינו עיר שלמה, הוא יכול להיות שכונה, או אפילו מקטע של מספר רחובות בתוך שכונה. ראשית, חשוב להבין את מאפייני המתגוררים בו, זוגות צעירים או אוכלוסיה מבוגרת, דיירים בשכ"ד או בעלי דירות, קווקזים או תיימנים, עובדים זרים או אמנים, אוכלוסיית מעמד בינוני- נמוך או נמוך או אוכלוסיה המסתמכת על הבטחת הכנסה. כשמסומנת אוכלוסיית היעד, נתיב ההשקעה מתבהר בעיצוב הדירה, בפירסום המודעה, בהחלטה אם לרהט ובכל תיעול אחר של זמן וכסף. שנית, יש לתת את הדעת על שינויים קרבים בתב"ע(תוכנית בינוי עיר),המתייחסים לזכויות הבניה, שינוי באופי השטחים הציבוריים, תוכניות להנחת פסי רכבת כל אלו גורמים מאוד משמעותיים המגדירים את הפוטנציאל של הנכס. גורם אחרון חשוב לא פחות, מתייחס לאיזוריי תעסוקה ובדיקת נתוני הגירה של הלמ"ס לאיזור.
אם נסכם, חשיבה מרובה בתחילת הדרך של רכישת נכס, היא זו שסוללת את הדרך בכל הקשור בנדל"ן, ואולי לא רק.
אה..מעדכנת שנפתחה הקבוצה השניה לנשים משוק ההון ונדל"ן, זו מיועדת לבעלות נסיון בלבד, והיא אגב חינם.
מפרסמת מאמר שני במסגרת הטור, אשמח מאוד לתגובות והערות:
סוף מעשה במחשבה תחילה
אחריי שהוכחתי לעצמי, כי הון עצמי אינו תנאי הכרחי, לקניית נכס נדל"ני, רגליי היו קלות יותר. המשמעות של תובנה זו עבורי היתה, כי כשיהיה לי כסף זמין בהיקף נרחב יותר (במקרה שלי כתוצאה ממכירת בית) אוכל למנף אותו כך, שיניב לי הרבה יותר פירות ממה שדמיינתי מלכתחילה.
יותר מכך, ברגע שהושלמה משימת המכירה, הפחד המבעיט להסתבך בעיסקה שתוביל לכשלון לא רק שהתפוגג אלה הומר בתחושת מסוגלות וכח. הבנתי כי ההסתברות להצלחה בעיסקת נדל"ן תלויה במידה רבה בניהול על פי תוכנית ומטרות ברורות, כמו גם מחקר שוק מעמיק. זה היה הבסיס להבנה כי יש בידיי התחלה של נוסחה, שאם אפעל בדייקנות אחר כלליה, אוכל להשיג תוצאות דומות ואולי אף הרבה יותר טובות.
אנסה לשים את דבריי במסגרת הסבר רחבה יותר,
השאלה הראשונה עליה כל משקיעת נדל"ן צריכה לענות, היא מה מטרת הרכישה שלה?
התשובה לכך יכולה להיות אחת משתי אפשרויות: (א) תזרים מזומנים ו/או (ב) רווח הון.
במידה וחרטתן על דיגלכן לצאת ממרוץ העכברים ולא להיות משועבדות ליצירת הכנסה מיגיעה אישית יומיומית לצורך כיסוי ההוצאות החודשיות, סביר, כי תשובתכן תהיה יצירת תזרים חודשי קבוע. כך שעם התרחבות מצבת הנכסים שלכן תוכלו בהדרגה להרוויח יותר משכ"ד, ופחות לעבוד.
לצורך יצירת ההכנסה הפאסיבית הכרחי לבדוק כי תשלומי שכ"ד בהפחתת תשלומי המשכנתא החודשיים, יניבו יתרה משמעותית. כך שגם אם תהיה תזוזה בשיעורי הריבית במשק, לא תצטרכו להוציא כסף מכיסכן. אבל, ככל שההון ההתחלתי שלכן יהיה מצומצם יותר, סביר כי תשאפו לייצר רווח הון- האופציה השניה. כלומר, תשאפו לקנות נכס נמוך ממחיר השוק ולמכור אותו ביוקר תוך זמן קצר, על מנת להנות מרווח מהיר, שירחיב את אפשרויות ההשקעה שלכן. יש לציין שהאפיק השני דורש בקיאות רבה יותר בשוק הדירות הספציפי ובקונטקסט הכלכלי
במקרה שלי אני ציינתי כמטרת קנייה יצירת תזרים מזומנים ולא רווח הון. אולם התכתיב בשטח לפיו לא מצאתי דייר סביר, יצר צורך בשינוי התוכנית ועל כן תוכנית ב' נכנסה לפעולה- מכירה מהירה.
רכישה טובה לדעתי מאפשרת את שתי המטרות גם יחד.
מה שמעביר את הדיון לנקודה הבאה. הכח או הרגישות של עיסקה נובעים ממחקר שוק. הערכתי המדוייקת כי איזור הקריות לפני כשלוש שנים היה בעליה משמעותית ככלל, והיות הרחוב בו רכשתי בתנופה של עליית מחירים בפרט, הם הפרמטרים שהיו אחראים לעיסקה המוצלחת, בטווח זמנים כה קצר.
מחקר שוק, הוא שם קוד להכרות מעמיקה עם איזור מסויים. האיזור לעולם אינו עיר שלמה, הוא יכול להיות שכונה, או אפילו מקטע של מספר רחובות בתוך שכונה. ראשית, חשוב להבין את מאפייני המתגוררים בו, זוגות צעירים או אוכלוסיה מבוגרת, דיירים בשכ"ד או בעלי דירות, קווקזים או תיימנים, עובדים זרים או אמנים, אוכלוסיית מעמד בינוני- נמוך או נמוך או אוכלוסיה המסתמכת על הבטחת הכנסה. כשמסומנת אוכלוסיית היעד, נתיב ההשקעה מתבהר בעיצוב הדירה, בפירסום המודעה, בהחלטה אם לרהט ובכל תיעול אחר של זמן וכסף. שנית, יש לתת את הדעת על שינויים קרבים בתב"ע(תוכנית בינוי עיר),המתייחסים לזכויות הבניה, שינוי באופי השטחים הציבוריים, תוכניות להנחת פסי רכבת כל אלו גורמים מאוד משמעותיים המגדירים את הפוטנציאל של הנכס. גורם אחרון חשוב לא פחות, מתייחס לאיזוריי תעסוקה ובדיקת נתוני הגירה של הלמ"ס לאיזור.
אם נסכם, חשיבה מרובה בתחילת הדרך של רכישת נכס, היא זו שסוללת את הדרך בכל הקשור בנדל"ן, ואולי לא רק.
אה..מעדכנת שנפתחה הקבוצה השניה לנשים משוק ההון ונדל"ן, זו מיועדת לבעלות נסיון בלבד, והיא אגב חינם.